Recentemente foi sancionada a Lei n. 14.905/24 que estabelece critérios para a incidência de acréscimos relativos à correção monetária e especialmente juros em dívidas decorrentes de contrato ou de condenação no âmbito da Justiça.
O percentual da taxa de juros sempre foi objeto de discussões judiciais, com decisões oscilantes e que causavam insegurança jurídica quando as partes não previam, em contratações, qual seria a taxa de juros devida, tanto a título de remuneração quanto a título de mora.
Agora, com a nova lei, houve uniformização quanto ao assunto. Quando o contrato for omisso, a atualização monetária será calculada pela variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pelo IBGE. Quanto aos juros, corresponderão eles à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice do IPCA.
Antes da nova lei, apesar da divergência jurisprudencial, a tendência era fixar a taxa de juros remuneratória e moratória a 1% (um por cento) ao mês, utilizando-se do mesmo critério aplicado para o incremento de dívidas de natureza tributária. Tudo indica que pela nova sistemática a taxa será inferior a esse patamar.
Esses critérios também serão observados em dívidas decorrentes de condenações judiciais a título de indenização por perdas e danos, bem como para valores devidos pelas seguradoras aos segurados e também pelas taxas de condomínio não pagas em seu vencimento.
Cabe ressalvar que tais limitações não se aplicam às obrigações contratadas entre pessoas jurídicas ou representadas por títulos de crédito ou valores mobiliários e contraídas perante instituições financeiras e operações congêneres, como fundos ou clubes de investimentos.
Então, agora se tornou mais importante o cuidado das partes ao firmarem contratos que tenham como objeto pagamento em dinheiro, pois ao silenciarem sobre a forma de aplicação dos juros e da correção monetária, terão que se submeter ao critério legal.
No dia 04 de junho foi sancionada a Lei Federal nº 14.879/2024, que alterou o art. 63, do Código de Processo Civil, para estabelecer que a cláusula de eleição de foro em contratos deve guardar pertinência com o domicílio das partes ou com o local da obrigação.
Anteriormente à mudança, os contratantes tinham a liberdade de escolher o local em que iriam resolver judicialmente as controvérsias surgidas em razão da relação contratual, podendo optar, por exemplo, por comarcas com melhor desempenho ou estrutura jurisdicional mais robusta, ainda que distantes do conflito.
A partir de agora, no entanto, essa escolha só será valida se tiver relação com o domicílio das partes ou com o local da obrigação, o que na prática suprime a autonomia da vontade dos contratantes e impacta na execução de contratos civis e empresariais.
O ajuizamento de ação em um “juízo aleatório”, conforme prevê a nova regra, é considerada uma prática abusiva que justifica a declinação de competência de ofício pelo Juiz. Ou seja, o próprio Magistrado, ao receber uma ação proposta perante uma Comarca alheia ao domicílio das partes ou do objeto contratado, poderá determinar a remessa do processo para o foro que entender competente, de acordo com o conteúdo do contrato.
A compra e venda de imóveis nem sempre pode ser efetivada desde logo, seja porque o pagamento do preço não é à vista, porque o comprador ainda vai obter recursos, seja porque o imóvel não pode ser entregue fisicamente (o vendedor precisa continuar utilizando-se do imóvel por mais algum tempo ou porque ainda não está construído, por exemplo) ou porque não é possível formalizar documentalmente a transferência da propriedade, pois ainda não está sob a titularidade registral do vendedor. Nestas situações, usualmente utiliza-se a Promessa ou Compromisso de Compra e Venda.
Assim, os promitentes vendedor e comprador se comprometem em concluir o negócio quando ocorrer um evento futuro, normalmente o alinhamento da prestação (entrega da posse e propriedade plenas do imóvel) e a contraprestação (pagamento do preço, mesmo mediante financiamento imobiliário), para, então, formalizarem a escritura pública de compra e venda.
O Código Civil traz relevantes dispositivos práticos, no que se refere ao “Direito do Promitente Comprador”, nos artigos 1.417 e 1.418, que têm as seguintes redações, respectivamente:
“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
Com efeito, depreende-se da leitura conjunta desses dispositivos que, não havendo cláusula que possibilite o arrependimento e pago o preço, o promitente comprador tem direito à aquisição do imóvel, mesmo perante terceiros. E exigindo para si a outorga da escritura pública, se for injustamente recusada, pode socorrer-se do Poder Judiciário para obter sentença que faça as vezes da assinatura do promitente vendedor na celebração da escritura pública definitiva da compra e venda prometida.
Importante pontuar que, não obstante os artigos acima transcritos refiram-se ao registro do compromisso junto a matrícula do imóvel, a Jurisprudência já superou este entendimento relativamente ao exercício desse direito por parte do promitente comprador em relação ao promitente vendedor, conforme a Súmula 239, do Superior Tribunal de Justiça, com o seguinte entendimento: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”.
De outro lado, para poder exercer esse mesmo direito frente a terceiros, o citado registro é indispensável, pois ele é que dá eficácia contra aqueles que não são parte na promessa de compra e venda.
Tal medida se dá justamente para resguardar o promitente comprador de uma eventual segunda venda que o promitente vendedor efetue, após já ter-lhe prometido a venda do imóvel.
Pois bem, consolidadas essas linhas gerais na esfera judicial, a Lei nº 14.382, de 2.022, incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, alargando a possibilidade da adjudicação pela via extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ao qual esteja vinculado o bem objeto da medida.
O requerente poderá ser o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, devidamente representado por advogado mediante procuração com poderes específicos.
No âmbito extrajudicial, cujas custas correm por conta do requerente, o requerimento deve ser instruído com:
1) o instrumento de promessa ou cessão ou de sucessão, prova do inadimplemento do promitente vendedor, independentemente de prévio registro, e sem direito de arrependimento ou, havendo, não impedirá a adjudicação compulsória, se o imóvel houver sido objeto de parcelamento do solo urbano (art. 2º da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979) ou de incorporação imobiliária, com o prazo de carência já decorrido (art. 34 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964);
2) prova da negativa da celebração do título de transmissão da propriedade plena, por parte do promitente vendedor, 15 (quinze) dias após a sua notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;
3) ata notarial lavrada por tabelião de notas com a identificação do imóvel, o nome e qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, prova do pagamento do preço e do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
4) certidões dos distribuidores forenses da comarca da onde se localiza o imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
5) comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Ainda, incide no procedimento da adjudicação extrajudicial o regramento do Provimento 150/2023, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), pelo qual:
1) o pedido da adjudicação também pode se fundamentar em promessa ou cessão de permuta;
2) é possível cumular pedidos relativos a imóveis diferentes, desde que adstritos ao mesmo Registro Imobiliário, envolvendo os mesmos requerentes e requeridos, e desde que não interfira no andamento regular do processo;
3) na ata notarial que fundamenta o pedido deve constar que não tem valor de título de propriedade, mas que serve à instrução do pedido de adjudicação extrajudicial e pode ser aproveitada em processo judicial;
4) ainda na ata, a prova da quitação do preço pode ter como objeto a existência de valores depositados em ação de consignação em pagamento, mensagens até mesmo eletrônicas, em que se reconheça a efetuação do pagamento, comprovantes de operação bancária, recibos que se possa confirmar a autoria, bem como outros fatos e documentos;
5) no caso de existência de ação judicial de adjudicação compulsória, a via extrajudicial é possível se demonstrada suspensão por, no mínimo, 90 (noventa) dias úteis.
Quanto ao trâmite do procedimento em si, o interessado apresentará o pedido para protocolo junto ao Registro de Imóveis respectivo, que ensejará sua prenotação até o deferimento ou rejeição do pedido, sendo passível de notificação inicial para emenda em 10 (dez) dias úteis, caso não estejam cumpridos os requisitos do Código Nacional de Normas.
Preenchidos os requisitos do pedido, o requerido é notificado para anuir à transmissão pretendida (que poderá ocorrer a qualquer tempo) ou impugnar o pedido por escrito com razões e documentos, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sendo que o silêncio poderá implicar na presunção de veracidade da alegação de que inadimpliu com a promessa/cessão. Havendo impugnação o requerente será intimado para apresentar sua réplica em 10 (dez) dias úteis.
Antes de apreciar a impugnação, o Oficial do Registro de Imóveis poderá instaurar a conciliação ou mediação dos interessados.
Rejeitada a impugnação, o requerido poderá recorrer e o requerente, então, será notificado a se manifestar, cada qual no prazo de 10 (dez) úteis; ou, acolhida a impugnação ao pedido, o requerente será intimado a se manifestar também no mesmo prazo. A contrariedade de qualquer das partes quanto a decisão sobre a impugnação do pedido será remetida ao Juízo competente. Se o requerente não se insurgir contra o acolhimento da impugnação ou esta for confirmada pelo Juízo, o processo será extinto e cancelada a prenotação. Caso contrário, se o acolhimento da impugnação for reformado, o Juízo determinará a retomada do processo no registro de Imóveis.
Havendo anuência por parte do requerido com a transmissão da propriedade, inexistindo impugnação ao pedido inicial, ou se rechaçada (em qualquer das hipóteses acima), o Oficial do Registro de Imóveis expedirá nota devolutiva para que sejam supridas exigências ainda faltantes; ou deferirá ou rejeitará o pedido de modo fundamentado. Desta apreciação cabe dúvida ao Juízo competente.
Como se constata, este procedimento é uma salutar medida para desafogar o Judiciário de demandas mais simples e objetivas, e está de acordo com os parâmetros que se almeja para a sociedade atual, visando a desburocratização e celeridade, no que se chama de desjudicialização (alguns preferem o termo extrajudicialização) do Direito, mais ainda porque não traz prejuízo a qualquer das partes envolvidas, e, por óbvio, permanece a possibilidade de se optar pelo ingresso perante o Poder Judiciário para este mesmo procedimento, se assim livremente preferirem, como ocorre também com o Inventário (até mesmo quando há testamento), Divórcio, Usucapião, etc.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que as companhias aéreas têm o direito de proibir, em seus regulamentos, a venda de milhas adquiridas em programas de fidelidade.
Nesse caso, uma empresa de turismo, que atua na compra e venda de milhas, moveu uma ação de indenização em razão do cancelamento, pela companhia aérea, de passagens emitidas para seus clientes através do programa de milhas.
O Ministro Relator, Marco Aurélio Bellizze, destacou que o programa de milhas é um benefício gratuito concedido pela companhia aérea como reconhecimento pela fidelidade do consumidor, não havendo abuso na restrição da transferência dessas milhas.
Segundo o Ministro, o consumidor tem a liberdade de permanecer filiado ao programa ou buscar outra companhia com opções mais favoráveis. Inclusive, destaca que a liberdade de iniciativa econômica, garantida pela ordem constitucional, fundamente-se na livre concorrência, promovendo a competitividade entre os fornecedores em benefício dos consumidores.
O relator também enfatizou que o regulamento do programa de milhagens é claro quanto à proibição da cessão onerosa dos créditos. Além disso, presume-se que a empresa esteja ciente das regras do seu próprio ramo.
No caso específico, o comprador almejava a rescisão do contrato, além de indenização, devidas pelo atraso na entrega do imóvel comprado na planta.
Em primeiro grau, a construtora foi condenada a pagar lucros cessantes (aquilo que razoavelmente o comprador deixou de lucrar). O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), contudo, reconheceu que não seria possível cumular essa indenização com a rescisão contratual. Já no Superior Tribunal de Justiça (STJ), o relator, em decisão monocrática, restabeleceu a indenização, justificando a presunção do prejuízo no caso de atraso na entrega de imóvel.
Por sua vez, no colegiado, a Quarta Turma, por maioria de votos, estabeleceu uma distinção entre o caso no qual o adquirente busca a resolução do contrato, daquele em que ainda deseja receber o imóvel comprado na planta.
Para a Ministra Isabel Gallotti,”como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel”.
Ela ainda explica que na resolução do contrato os prejuízos materiais decorrentes são sanados pela restituição integral da quantia paga com os encargos legais (correção monetária, juros e multa).
Consequentemente, nesta hipótese, os lucros cessantes não são presumidos, devendo ser provado que a devolução do valor pago não é suficiente para ressarcir o adquirente, caso o negócio não houvesse existido.
A equipe de Prolik Advogados permanece à disposição de seus clientes para quaisquer esclarecimentos necessários.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que eventual cláusula em contrato de locação não residencial que preveja renúncia à indenização por benfeitorias e adaptações não pode ser estendida nos casos de acessão no imóvel.
No caso em discussão, as partes firmaram contrato de locação de imóvel, para a instalação de uma academia. O locatário realizou construção no local para que pudesse exercer as atribuições da empresa, tendo investido cerca de R$ 1.165.881,42 (um milhão, cento e sessenta e cinco mil, oitocentos e oitenta e um reais e quarenta e dois centavos).
Entretanto, o locatário não pôde iniciar as atividades da academia, pois, o alvará de funcionamento foi negado, em razão de irregularidades do imóvel. Diante disso, suspendeu o pagamento do aluguel até que a locadora regularizasse a situação do imóvel, já que o encargo dependida dela. Em decorrência desse fato, a locadora propôs ação de despejo por falta de pagamento do aluguel, retomando o imóvel. O locatário, então, ajuizou ação indenizatória.
À vista disso, a discussão se deu em torno da obrigação ou não de a locadora ressarcir os valores investidos no imóvel pelo locatário. O contrato de locação previa renúncia à indenização somente das benfeitorias.
Destaca o Ministro relator, Marco Aurélio Belize, que o contrato de locação é pautado pela autonomia das partes, assim, estas possuem liberdade na criação de normas, desde que observados deveres decorrentes da boa-fé, lealdade, transparência e colaboração. Portanto, é válida a cláusula referente a renúncia à indenização das benfeitorias, indo de encontro com a súmula 335 do STJ, que diz:
Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Não obstante, o relator afirma ser inviável conferir à acessão o mesmo tratamento jurídico dado a uma benfeitoria. A benfeitoria consiste no melhoramento da coisa já existente, sendo algo acessório. Já a acessão se trata de acréscimo ao solo, sendo que no caso concreto além da estrutura construída o investimento superou o senso comum para uma simples adaptação do bem para suas atividades.
Ainda, no caso específico, o locador alugou o imóvel para outra pessoa, que se utilizou de toda estrutura construída pelo locatário, enriquecendo ilicitamente.
Desta forma, o relator deu provimento ao recurso especial a fim de que o antigo locatário fosse indenizado pela acessão realizada no imóvel.
A advogada Izabel Coelho, ressalta a importância de se observar o entendimento atual dos tribunais superiores ao realizar contratos de locações, para que constem cláusulas assertivas no que diz respeito a renúncia de direitos e abstenção de obrigações, garantindo segurança jurídica às partes envolvidas.
Na atual conjuntura econômica do país, o seguro garantia judicial começa a ganhar força, posto que as garantias utilizadas até então (fiança bancária, depósito em dinheiro, penhora de bens, entre outras) influenciam diretamente no fluxo de caixa das empresas. Isso aumenta os riscos do negócio, justamente em um momento de crise e retração.
Para amenizar a situação nas quais o patrimônio da empresa fica imobilizado e inacessível, comprometendo o seu capital de giro em razão de um débito ainda em discussão, vem se consolidando no ordenamento jurídico brasileiro o chamado seguro garantia judicial.
O seguro garantia judicial é comercializado para assegurar o pagamento de valores que o tomador (contratante do seguro e potencial devedor) necessite realizar em processos nos quais se discutam obrigações de natureza civil, trabalhista e fiscal.
O instrumento é regulamentado infra legalmente pela Superintendência de Seguros Privados (Susep) desde a publicação da Circular 232/2003 e atualmente é regido pela Circular 477/2013, a partir de quando a utilização em juízo passou a ter uma evolução constante, sendo hoje uma realidade no Brasil.
Pode-se apontar a Lei nº 11.382 de 2006 como um marco normativo deste expediente, uma vez que incluiu o parágrafo segundo no artigo 656 do Código de Processo Civil de 1973, prevendo que “a penhora pode ser substituída por fiança bancária ou seguro garantia judicial, em valor não inferior ao do débito constante da inicial, mais 30%”.
A Procuradoria Geral da Fazenda Nacional, por sua vez, em fevereiro de 2014, baixou a Portaria PGFN nº 164, fixando certos requisitos para aceitação do seguro garantia judicial no âmbito das execuções fiscais e demais ações de natureza tributária.
Ainda em 2014, foi promulgada a Lei nº 13.043, que modificou a Lei de Execuções Fiscais, para contemplar, expressamente, o seguro como instrumento hábil de garantia, ao lado do depósito e da fiança bancária, bem como incluiu a possibilidade de substituição da penhora pelo seguro garantia.
Esta modalidade de seguro se destaca como uma forma economicamente viável e ágil para a garantia de um crédito, sendo um meio de caução idôneo que possibilita a plena garantia ao exequente e o amplo exercício processual de defesa ao executado.
Neste sentido, esta nova prática visa justamente o equilíbrio entre os princípios da efetividade e da menor onerosidade ao devedor – equação que traduz o comedimento almejado pelo legislador, pela doutrina e pela jurisprudência.
Embora, inicialmente, tenham existido posicionamentos conservadores dos magistrados em relação à aceitação judicial dessa modalidade, estes não mais se enquadram com os novos rumos traçados para o processo de execução e sua repercussão na economia.
Isso porque, com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, em março de 2016, tal instituto foi equiparado ao dinheiro para fins de substituição de penhora (artigo 835, §2º, do Novo Código de Processo Civil), pacificando qualquer dúvida a este respeito.
De tal modo, tanto o dinheiro quanto o seguro garantia judicial passaram a ter o mesmo status, ou seja, passaram a ocupar a mesma ordem de preferência a ser adotada nos casos de constrições judiciais.
Vale ressaltar que a substituição da penhora não pode ser considerada uma benesse, tampouco demanda aquiescência da parte contrária, desde que o executado comprove que a substituição lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente. Isto porque, “quando por vários meios o exequente puder promover a execução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso para o executado” (artigo 805 do Novo Código de Processo Civil).
Esta possibilidade ocasionada com a mudança legislativa é tida como um grande avanço no processo de execução, pois além de contribuir para o fim de uma crise sistêmica, influenciando positivamente no âmbito econômico, auxilia, também, no aperfeiçoamento da gestão empresarial.
Destaque-se, ainda, a segurança originada por este produto, visto que o valor a ser assegurado abrange o débito incialmente executado com o acréscimo de 30%.
Sendo assim, apesar de o Código de Processo Civil atual estar vigente há pouco tempo, já se tem inúmeros julgados deferindo a substituição de dinheiro bloqueado judicialmente por seguro garantia judicial.
Diante disso, é possível concluir que o seguro garantia judicial aquecerá o mercado nos próximos anos, uma vez que a elevada dinâmica existente nesta modalidade – aliada ao seu baixo custo e agilidade – possibilita discussões perante o Judiciário, trazendo diversos benefícios para todos os litigantes.
Na maioria dos contratos, existe a denominada “cláusula penal”, que é uma cláusula contratual prevista em benefício de um dos contratantes, com natureza de multa, que pode ser aplicada nas hipóteses de não cumprimento total ou parcial do contrato pelo outro contratante. É um mecanismo a mais de incentivo para o fiel cumprimento do contrato. Todavia, a estipulação da cláusula penal, quase sempre unilateral, pode gerar abusividades.
Nessas hipóteses, cumpre ao Judiciário observar o valor da cláusula penal, levando em consideração a natureza e a finalidade do negócio para declará-la abusiva ou não. Em recente julgado, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), reformou a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), que considerou nula a cláusula penal fixada no contrato, por considerá-la abusiva, uma vez que a multa era superior a obrigação principal do contrato.
A reforma da corte foi no sentido de reduzir o valor da cláusula penal a um patamar condizente com o contrato, ao invés de declará-la nula, como decidiu o tribunal de origem.
O entendimento de redução do valor de cláusula penal abusiva é pacífico no STJ, em consonância com o atual Código Civil, artigo 413, sendo aplicado, inclusive, para contratos elaborados na vigência do Código Civil de 1.916, aproveitando-se assim a cláusula penal prevista.
Por conta da frequência com que o assunto se apresenta perante o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a sua 2ª Seção, em processo de relatoria do Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julgará, em breve, recurso repetitivo que tem como foco a discussão quanto à possibilidade de cláusula abusiva, em contrato de arrendamento mercantil, ser decidida de ofício.
“Será discutido se o Poder Judiciário pode decidir que uma condição contratual em relação de consumo é abusiva, mesmo se não houver requerimento das partes sobre o assunto”, explica do advogado Thiago Cantarin Moretti Pacheco.
Exceção ao princípio geral da “inércia da jurisdição” – segundo o qual o juiz só pode decidir as questões propostas pelas partes – as decisões de ofício, em regra, só podem ser tomadas pelos juízes sobre assuntos que a lei determina como sendo de “ordem pública”. Continue lendo →
