Condomínio em Multipropriedade

Em dezembro passado foi sancionada a Lei 13.777, que trata do Condomínio em Multipropriedade. A finalidade da nova legislação, que foi inserida no Código Civil, e também altera e Lei de Registros Públicos, é regular o uso de determinado imóvel, por parte de seus múltiplos proprietários, estabelecendo fração de tempo em que cada um utilizará o imóvel com exclusividade.

As regras estabelecidas entre os condôminos ficarão registradas no registro de imóveis, e deverão estipular, ainda, os direitos e deveres dos multiproprietários, limites de uso/ocupação, forma de manutenção e conservação do imóvel, entre outras.

A Lei enumera diversos direitos e obrigações dos multiproprietários, e também pré-estabelece diversas regras acerca da administração do imóvel, que poderá ficar a cargo da pessoa indicada no documento de convenção de condomínio em multipropriedade ou de outra escolhida em assembleia geral dos condôminos.

Segundo o advogado Paulo Narezi, a novel legislação veio com o objetivo principal de regular o compartilhamento de imóveis, popularmente conhecido como “time sharing”.

Oportunamente, em nosso Panorama Jurídico, trataremos com mais detalhes do assunto Multipropriedade.

Imagens veiculadas em redes sociais sem autorização podem render indenização

Por Robson José Evangelista

A cada dia é mais frequente a condenação judicial a indenizações pela divulgação desautorizada, nas redes sociais, de fotos e vídeos de pessoas em momentos de intimidade, sem autorização prévia. Esse tipo de violação é comum quando o divulgador tem por intenção denegrir a imagem da pessoa retratada, especialmente quando a nudez faz parte do contexto.

É realmente incrível como muitas pessoas têm uma falsa impressão de que, por estarem à frente a um computador, tablet ou smartphone, não seriam atingidas pelo princípio geral da responsabilidade civil, segundo o qual todos respondemos por atos que causem prejuízos a terceiros, sejam esses prejuízos de natureza material ou moral.

O importante a analisar não é o meio pelo qual uma ofensa é disparada, mas sim a ilicitude do comportamento e suas consequências. É bom lembrar também que o anonimato é praticamente impossível no estado atual da tecnologia. E, a exposição de uma pessoa a uma situação constrangedora ou vexatória na internet costuma ter, em razão de seu poder multiplicador, dimensão muito mais prejudicial do que a violação proferida em ambiente reservado ou com reduzido número de pessoas.

Então, antes de emitirmos juízos de valor agressivos em redes sociais ou divulgar imagens na internet que atinjam diretamente pessoas ou grupo de pessoas, todos devemos ser cautelosos e responsáveis, adotando comportamento respeitoso, evitando os extremos comuns a situações em que os sentimentos ficam exaltados.

Tratando especificamente do valor indenizatório na missão de arbitrar indenização a título de danos morais em situações de ofensas de natureza imaterial, a jurisprudência tem se utilizado do chamado método bifásico. Consiste ele no seguinte procedimento: primeiro, o magistrado ou Tribunal fixa um valor base para a indenização, levando em consideração os precedentes que analisaram casos semelhantes. Após, com base nas circunstâncias particulares de cada caso, há a fixação de um valor condenatório definitivo.

Nessa tarefa de sopesar as circunstâncias específicas em casos de ofensas pelas redes sociais, tem particular relevância o evidente poder de difusão da ofensa no meio digital, bem como o tipo de material divulgado, a reiteração do comportamento ilícito e até mesmo a idade da vítima.

Em interessante caso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, acobertado pelo segredo de justiça, houve majoração da condenação do ofensor em situação na qual expôs na rede social fotografias da nudez de sua ex-namorada menor de idade. A ação foi proposta pela menor, pela sua mãe e seus irmãos, e os valores foram definidos de forma diferente: determinado valor maior para a menor, outro para a mãe e um menor para os irmãos.

Essas situações de violação da intimidade têm sido conceituadas como sexting, que envolve ciberbullying e prática delituosa, suscetível, inclusive, de responsabilização criminal. Sendo assim, a cautela, o bom senso e o respeito à imagem e à intimidade das pessoas são os naturais delimitadores de nossas condutas, não apenas no trato social dos contatos pessoais diretos, mas também pelas redes sociais.

As cinco etapas de implantação de um Programa de Compliance

Por Eduardo Mendes Zwierzikowski

Não existe um modelo de Programa de Compliance único, pois cada um deles é desenvolvido sob medida para a realidade da empresa. Apesar disso, algumas características são comuns, de forma que é possível descrever de maneira geral as cinco principais fases de implantação de um programa de conformidade.

1. Num primeiro momento, é necessário compreender a empresa, por meio da apreensão de seus princípios éticos, objetivos e linhas de conduta de seus diretores. O relacionamento com terceiros também deve ser mapeado, para que sejam identificados fornecedores e clientes de alto risco, com o objetivo de melhorar os processos internos e estabelecer planos de contingência.

2. Uma vez entendida a essência da sociedade, o próximo passo envolve a elaboração de um Código de Ética ou de Conduta, que corporificará os valores da organização e estabelecerá de maneira clara o expresso compromisso da empresa no combate à corrupção.

Outras cláusulas comuns neste documento têm como conteúdo o relacionamento com clientes e fornecedores, política de brindes, confidencialidade, conflitos de interesses, ambiente laboral, preservação do meio ambiente e a definição de responsabilidades pelo incentivo ao cumprimento das diretrizes éticas.

3. A terceira etapa envolve a divulgação do Código de Ética e o treinamento dos funcionários, já que a Lei Anticorrupção é clara ao prever que não basta a mera existência de um programa de compliance, é imprescindível que ele esteja ativo e funcione de maneira adequada.

Cada funcionário deve receber o seu exemplar e se comprometer pessoalmente pelo cumprimento de seus preceitos. Da mesma forma, a alta administração deve se envolver nesse processo ao endossar as atividades do comitê de compliance, liderando pelo exemplo.

4. Para que o combate à prática de atos que afrontem as leis e os regulamentos internos seja ainda mais efetivo, deve ser oferecido aos colaboradores, clientes, fornecedores e terceiros um Canal de Denúncias.

Como o oferecimento de denúncias só é incentivado quando o colaborador se sente seguro ao realizá-las, esses canais devem permitir o envio de delações anônimas por meio de um endereço eletrônico, site, linha telefônica exclusiva, que podem ser integralmente geridos por empresas terceirizadas.

É igualmente imprescindível a independência do comitê que investigará a questão, sem qualquer perseguição interna e com a demonstração dos resultados alcançados, ainda que exclusivamente direcionados ao denunciante.

5. O quinto e último aspecto essencial de um Programa de Compliance consiste na permanente avaliação, aprimoramento e atualização, a fim de garantir a sua eficácia plena. Os procedimentos internos de integridade só atendem a Lei Anticorrupção quando a sua melhoria contínua é buscada pela empresa.

A Ata Notarial

Apesar do benefício que se pode obter com a utilização da Ata Notarial, para se constatar e comprovar fatos, sua ocorrência ou situações específicas, para posterior utilização, esse instrumento ainda não é bem conhecido entre aqueles que não estão diretamente ligados ao direito ou aos serviços notariais.

A Ata Notarial é o instrumento de competência dos tabeliães, pela qual determinada situação pode ser constatada e comprovada por meio de documento dotado da fé pública que possuem os Oficiais de Tabelionatos. Constatado o fato que se pretende seja registrado oficialmente, o Tabelião o atestará, lavrando a respectiva ata.

No processo de lavratura da Ata Notarial, por parte do Tabelião, a requerimento da parte interessada, o princípio que norteará o Oficial é a melhor oficialização documental da verdade constatada, com a narrativa escrita do que está sendo presenciado, inclusive com a utilização de fotos, se for o caso, para melhor se provar no futuro, em processo judicial ou extrajudicial, determinado fato.

Muitas são as situações de utilização da Ata Notarial para futura prova, inclusive envolvendo situações imobiliárias (divisas, danos a imóvel, defeitos construtivos ou má utilização por parte de locatários).

Segundo o advogado Paulo Roberto Narezi, a Ata Notarial, como meio de prova, em alguns casos, substitui perfeitamente a Ação de Produção Antecipada de provas. Tem sido muito comum a utilização da ata para registrar manifestações nas redes sociais, notadamente quando há ofensas proferidas no meio digital.

“Quando a necessidade é a constatação de determinada situação, de forma que a mesma fique consolidada para uso futuro como prova, a Ata Notarial tem se mostrado eficiente em diversos casos”, diz o advogado.

O Tabelião, entretanto, exemplificando uma situação, pode constatar a existência de um vício, como uma infiltração num imóvel, rachaduras, ou outros danos, sem, contudo, fazer juízo no que se refere à origem de tais fatos. Essa parte é técnica e é tarefa de profissional especializado.

A cláusula arbitral e o Código de Defesa do Consumidor (CDC)

Por Manuella de Oliveira Moraes

Em recente julgado, a 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a cláusula arbitral não prevalece quando o consumidor procura a via judicial para a solução de litígios. Dita cláusula, também chamada de cláusula compromissória, é utilizada para determinar que as disputas relativas a um contrato sejam resolvidas através de arbitragem.

Com a vigência da Lei de Arbitragem, passou a existir três regramentos distintos sobre o tema:

  1. A regra geral, que obriga a observância da arbitragem quando pactuada pelas partes;
  2. A regra específica, aplicável a contratos de adesão genéricos, que restringe a eficácia da cláusula compromissória; e
  • A regra ainda mais específica, incidente sobre contratos sujeitos ao CDC, sejam eles de adesão ou não, impondo a nulidade de cláusula que determine a utilização compulsória de arbitragem, ainda que satisfeitos os requisitos do art. 4º, § 2º, da Lei 9.307/96.

Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, o CDC se limitou a vedar a adoção prévia e compulsória desse tipo de solução extrajudicial no momento da celebração do contrato, mas não impediu que, posteriormente, havendo consenso entre as partes, fosse instaurado o procedimento arbitral diante de eventual litígio.

Nessa perspectiva, para a ministra, “na hipótese sob julgamento, a atitude do recorrente (consumidor) de promover o ajuizamento da ação principal perante o juízo estatal evidencia, ainda que de forma implícita, a sua discordância em submeter-se ao procedimento arbitral, não podendo, pois, nos termos do art. 51, VII, do CDC, prevalecer a cláusula que impõe a sua utilização, visto ter-se dado de forma compulsória”.

Aval concedido por apenas um cônjuge é válido

Por Robson José Evangelista

Dentre as modalidades de garantia pessoal incluem-se a fiança e o aval. Em linhas gerais, a fiança é destinada a assegurar o cumprimento de obrigação financeira assumida pelo devedor, passando o patrimônio do fiador a responder, de forma solidária, por eventual impontualidade. A sua formalização está vinculado a operações de natureza civil (compra e venda, locação e mútuo, por exemplo). Já o aval tem a mesma finalidade, mas é aposto em título de crédito (promissória, duplicata, cheque).

Com relação a ambas as garantias, o Código Civil , em seu artigo 1.694, exige, para suas plenas validade e eficácia, a assinatura de ambos os cônjuges ou companheiros no documento que as formalizar, a não ser que o casamento ou a união estável estejam submetidos ao regime da separação absoluta de bens, em cuja hipótese a vênia conjugal é dispensada.

Então, se apenas um dos cônjuges ou companheiros comparece como fiador ou avalista, a garantia em princípio será tida como anulável, não vinculando os bens do casal.

Entretanto, o Superior Tribunal de Justiça em recente decisão considerou válido o aval prestado por apenas um dos cônjuges em discussão proposta pelo outro cônjuge que não subscreveu uma nota promissória dada em garantia. Ressalvou-se, contudo, que somente poderiam responder pela dívida assumida pelo devedor, os bens particulares ou a meação do cônjuge avalista, ficando excluída da cobrança a meação do outro cônjuge.

Para o STJ, a regra da exigência de autorização conjugal deve ser relativizada com relação a alguns tipos de títulos de crédito, como a nota promissória, pois a lei que a rege (Lei Uniforme de Genebra) não exige tal formalidade.

Segundo o entendimento esposado nesse precedente, condicionar a validade do aval à outorga do cônjuge ou companheiro do avalista representaria o enfraquecimento das negociações empresariais, comprometendo a credibilidade das operações lastreadas em títulos de crédito, pois a típica dinâmica da circulação deles, através de endossos, raramente possibilita ao portador conhecer as condições pessoais do avalista.

A decisão vai de encontro à norma mandamental do Código Civil, mas o STJ, utilizando o critério da interpretação sistemática do ordenamento jurídico e em prestígio ao princípio da autonomia dos títulos de crédito e à credibilidade que dela resulta para as operações comerciais, optou por relativizar a exigência da vênia conjugal, assegurando os direitos creditórios de terceiros de boa fé e dando especial destaque à relação de confiança que deve imperar  entre credores, devedores e avalistas quanto à existência, o conteúdo e a extensão do crédito transferido.

O que é um contrato

Por Cassiano Antunes Tavares

O advogado Cassiano Antunes Tavares atua no setor Cível do Prolik.

Vários jargões existem no senso comum em relação aos contratos. Para citar apenas dois dos mais conhecidos: “o contrato faz lei entre as partes” e “o combinado não sai caro nem barato, é o combinado”.

Todavia, sob o ponto de vista jurídico, tanto da lei quanto das discussões judiciais em si, várias nuances, parâmetros e diretrizes se apresentam e restam definidos até mesmo em desencontro do senso comum.

A primeira noção que se deve ter é que o contrato nasce da confluência entre a vontade das partes. Essa ideia que traz o fator volitivo como principal teve seus contornos mais fortemente delineados a partir do século XVIII.

A importância desse elemento (vontade) é tal que viciada a sua manifestação o contrato pode ser anulado, não surtindo os efeitos imaginadamente pretendidos polos contratantes.

Hipótese bastante clara disso é a coação. Se alguém contrata coagido, sob ameaça que lhe traga fundado temor em relação a si ou um familiar, aquilo que tenha sido contratado em tais circunstâncias não vale. Porém, no campo processual é uma das situações fáticas mais difíceis de ser provada.

Antes, essa dimensão era absoluta. Atualmente, segundo a lei, a liberdade de contratar é informada pela chamada ‘função social do contrato’ e orientada pelos princípios da probidade e boa-fé. Todos conceitos propositadamente vagos, a serem concretamente delineados pelo Poder Judiciário, justamente para não “engessar” o regramento contratual, inerentemente marcado pela dinâmica socio-econômica.

Outra impressão que se deve consolidar é que um contrato não precisa ser escrito. Pode ser verbal. Por exemplo, sempre que se vai a uma lanchonete e mediante pagamento se consome uma lata de refrigerante, é um contrato verbal de compra e venda. Com todos os seus elementos definidos, preço, objeto, sujeitos (comprador e vendedor), prazo (contra entrega), etc. Mas, obviamente, não há um instrumento, um termo escrito definindo todas as condições e cláusulas.

Mas, por vezes, é da essência do ato que o mesmo se dê mediante alguma solenidade, como é o caso de contratos cujo objeto seja a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta salários mínimos.

A par dessa breve notícia introdutória, em concreto, os contratos se iniciam quando uma parte manifesta sua aceitação em relação à proposta formulada pelo outro pretenso contratante. Por isso diz-se que a proposta vincula, pois formulada a proposta, eventual retratação deve ser anterior à aceitação pela outra parte daquilo que lhe foi oferecido.

Por outro lado, para após da formação, já na fase de execução, outra norma importante do regramento geral dos contratos é a chamada exceção do contrato não cumprido. Segundo o texto da lei “Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento do outro.” (artigo 476, do Código Civil).

Evidentemente, essa norma é berço de inúmeras possibilidades e controvérsias. Apenas para um rápido exercício hipotético, quando o contrato define quem irá prestar antes a sua obrigação, a princípio esvaziaria essa previsão legal. Ou se as obrigações devem ser integral ou parcialmente cumpridas para exigência de parte à parte. A miríade para aplicação é vasta.

No que diz respeito à definição do formato da contratação, a principal fonte legal é o Código Civil brasileiro, datado de 2002. Nele há vinte espécies (tipos) de contratos, dentre os mais corriqueiros a compra e venda; troca ou permuta; doação; locação de coisas; empréstimo; prestação de serviços; mandato; corretagem; transporte; seguro; fiança, etc.

Porém, por conta da liberdade de contratar, a lei tutela também a possibilidade de que as partes formulem contratos diversos dessas espécies constantes no Código. São os contratos atípicos. Que podem ser criados desde que, por óbvio, não transgridam as regras já postas.

Além disso, têm-se as leis esparsas, de Locação de Imóveis, que data de 1.991, e regulamenta as locações prediais residenciais e comerciais.

Ainda, com a mesma importância, o Código de Defesa do Consumidor, específico para o universo das relações de consumos.

Essas considerações são importantes para a fase de negociação, quando as diretrizes legais devem ser observadas a fim de se criar um ambiente de negócios o mais confiável e transparente possível, para todas as partes, diminuindo ao máximo as assimetrias de informação.

De qualquer sorte, consideradas todas as fases contratuais, conclui-se que o ponto nevrálgico é quando ocorre o inadimplemento contratual. Por isso a fase de negociação e formulação é tão importante. Nela se pode delimitar pesos e contrapesos entre as obrigações das partes visando sempre ao máximo equilíbrio e cumprimento. Afinal, o objetivo maior de um contrato é o seu adimplemento.

STJ condena restaurante a indenizar clientes assaltados na fila do “drive thru”

Por Thiago Cantarin Moretti Pacheco

Em julgamento realizado recentemente, o STJ, por meio de sua Quarta Turma, entendeu que a lanchonete McDonald’s é obrigada a indenizar clientes que foram assaltados enquanto aguardavam atendimento na fila do “drive thru”. A decisão originária, confirmada pelo TJSP, fixou indenização por dano moral devida pelo restaurante em R$ 14 mil.

Nos termos do voto condutor, proferido pelo Ministro Luis Felipe Salomão, o serviço prestado foi defeituoso ao não se fazer acompanhar de adequada segurança para o consumidor. O relator concluiu, ainda, que o restaurante deveria “passar a adotar a correspondente vigilância pelo serviço, o que parece ser seu dever”, já que o serviço de “drive thru” é mais exposto,  tratando-se de via estreita para fila simples de automóveis que aguardam ser servidos.

O voto prossegue consignando que “o serviço disponibilizado foi inadequado e ineficiente, não havendo falar em caso fortuito ou força maior, mas sim fortuito interno, porquanto incidente na proteção dos riscos esperados da atividade empresarial desenvolvida e na frustração da legítima expectativa de segurança do consumidor médio, concretizando-se o nexo de imputação na frustração da confiança a que fora induzido o cliente”.

Em suma, o STJ entendeu que o McDonald’s deveria ter oferecido segurança armada para patrulhamento do serviço de “drive thru” – única hipótese, pelo que a lógica da decisão parece determinar, em que não seria obrigado a indenizar os clientes assaltados, já que a decisão também reconhece que o roubo mediante uso de arma de fogo é equiparável à força maior, clássica excludente de responsabilidade civil.

A decisão suscita um interessante debate: afinal, se o McDonald’s é responsável por assaltos ocorridos em suas dependências (e mesmo “fora” delas, como é o caso do “drive thru”) por não ter providenciado segurança armada suficiente para prevenir assaltos, qual seria a validade e eficácia do art. 144 da Constituição Federal?

Art. 144. A segurança pública, dever do Estado, direito e responsabilidade de todos, é exercida para a preservação da ordem pública e da incolumidade das pessoas e do patrimônio, através dos seguintes órgãos: (…)

Afinal, se a segurança pública é dever do Estado e um serviço público por excelência, teoricamente toda e qualquer vítima de assalto seria, antes de mais nada, vítima de um serviço público defeituoso – embora não sob o prisma do direito do consumidor – o que certamente se verifica, também, quanto à obrigação de fornecimento de saúde pública, sendo comuns circunstâncias em que remédios e tratamentos de alta complexidade e custo são objeto de determinações de obrigação de fazer voltadas contra a Fazenda Pública.

Embora se esteja diante de tratamentos normativos diferentes, a decisão é relevante por reavivar um debate que passou pela discussão da responsabilização do Estado pelo furto a automóveis estacionados em ruas com estacionamento controlado por tempo, e tentativas de obter a condenação da Fazenda Pública em decorrência de violência criminosa praticada por terceiros e não contida a tempo por seus agentes. O acórdão também é um importante marco para caracterização de “serviço defeituoso”, sendo um precedente importante que deve ser observado por quem quer que preste serviços ao grande público.

Bacenjud pode alcançar títulos públicos federais

Na última reunião do Comitê Gestor do Bacenjud foi anunciada a ampliação do alcance da ferramenta, para que, além de títulos privados, sejam alcançados os títulos públicos de titularidade de devedores. Em pouco tempo, portanto, a plataforma ampliará as possibilidades de bloqueios. Os ativos que podem ser alcançados hoje são os disponíveis em contas bancárias, aplicações financeiras, renda fixa, títulos privados, entre outros.

O advogado Paulo Narezi esclarece que o pedido de bloqueio de valores depende de pedido da parte credora, a ser deferido pelo magistrado da causa, a quem compete o envio da ordem de bloqueio no sistema. Segundo o advogado, a utilização do Bacenjud é feita em larga escala, e está à disposição para a satisfação de qualquer tipo de dívida, como cíveis, fiscais e trabalhistas.

Dados do site CONJUR indicam que apenas no ano de 2017 foram recuperados, através do sistema Bacenjud, R$ 18,3 bilhões relacionados a dívidas judiciais. Plataforma conhecida e muito utilizada no judiciário, o Bacenjud tem como objetivo o bloqueio de recursos financeiros em contas bancárias e aplicações de devedores.

STJ julga prazo da responsabilidade contratual

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sede de embargos de divergência (recurso que tem como objetivo alinhar dissenso interpretativo interno de um tribunal), decidiu recentemente que o prazo para buscar indenização decorrente de inadimplemento contratual é de dez anos, e não de três.

A controvérsia vem de duas disposições do Código Civil, cada qual com prazos distintos. Uma de três anos para a reparação civil (art. 206, § 3º., inciso V) e outra geral, de dez anos, aplicada para questões pessoais, sem previsão específica (art. 205).

A questão é que o dever de ressarcimento pode decorrer de matérias contratuais e não contratuais. Assim, a decisão entendeu que a expressão ‘reparação civil’, que tem prazo de prescrição trienal, diz respeito apenas a casos que não decorrem de relação contratual.

Por conseguinte, ainda conforme o entendimento do STJ, havendo inadimplemento contratual, o prazo para buscar qualquer pretensão é de dez anos.

O advogado Cassiano Antunes Tavares destaca que a decisão tem como base o levantamento de todas as decisões sobre o tema, no âmbito do STJ, desde 2006.

Ainda, na opinião do advogado, “a definição de prazos prescricionais é importante para a estabilidade, pois o direito de reclamar não pode ser perpetuamente indefinido. Porém, mesmo com essa orientação, cada realidade comporta um exame específico, pois a lei define vários prazos distintos para cada situação”.