Izabel Coelho Matias
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que eventual cláusula em contrato de locação não residencial que preveja renúncia à indenização por benfeitorias e adaptações não pode ser estendida nos casos de acessão no imóvel.
No caso em discussão, as partes firmaram contrato de locação de imóvel, para a instalação de uma academia. O locatário realizou construção no local para que pudesse exercer as atribuições da empresa, tendo investido cerca de R$ 1.165.881,42 (um milhão, cento e sessenta e cinco mil, oitocentos e oitenta e um reais e quarenta e dois centavos).
Entretanto, o locatário não pôde iniciar as atividades da academia, pois, o alvará de funcionamento foi negado, em razão de irregularidades do imóvel. Diante disso, suspendeu o pagamento do aluguel até que a locadora regularizasse a situação do imóvel, já que o encargo dependida dela. Em decorrência desse fato, a locadora propôs ação de despejo por falta de pagamento do aluguel, retomando o imóvel. O locatário, então, ajuizou ação indenizatória.
À vista disso, a discussão se deu em torno da obrigação ou não de a locadora ressarcir os valores investidos no imóvel pelo locatário. O contrato de locação previa renúncia à indenização somente das benfeitorias.
Destaca o Ministro relator, Marco Aurélio Belize, que o contrato de locação é pautado pela autonomia das partes, assim, estas possuem liberdade na criação de normas, desde que observados deveres decorrentes da boa-fé, lealdade, transparência e colaboração. Portanto, é válida a cláusula referente a renúncia à indenização das benfeitorias, indo de encontro com a súmula 335 do STJ, que diz:
Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.
Não obstante, o relator afirma ser inviável conferir à acessão o mesmo tratamento jurídico dado a uma benfeitoria. A benfeitoria consiste no melhoramento da coisa já existente, sendo algo acessório. Já a acessão se trata de acréscimo ao solo, sendo que no caso concreto além da estrutura construída o investimento superou o senso comum para uma simples adaptação do bem para suas atividades.
Ainda, no caso específico, o locador alugou o imóvel para outra pessoa, que se utilizou de toda estrutura construída pelo locatário, enriquecendo ilicitamente.
Desta forma, o relator deu provimento ao recurso especial a fim de que o antigo locatário fosse indenizado pela acessão realizada no imóvel.
A advogada Izabel Coelho, ressalta a importância de se observar o entendimento atual dos tribunais superiores ao realizar contratos de locações, para que constem cláusulas assertivas no que diz respeito a renúncia de direitos e abstenção de obrigações, garantindo segurança jurídica às partes envolvidas.