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Adjudicação Compulsória Extrajudicial: alternativa para formalização da transferência de imóvel quitado.

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Cassiano Antunes Tavares

A compra e venda de imóveis nem sempre pode ser efetivada desde logo, seja porque o pagamento do preço não é à vista, porque o comprador ainda vai obter recursos, seja porque o imóvel não pode ser entregue fisicamente (o vendedor precisa continuar utilizando-se do imóvel por mais algum tempo ou porque ainda não está construído, por exemplo) ou porque não é possível formalizar documentalmente a transferência da propriedade, pois ainda não está sob a titularidade registral do vendedor. Nestas situações, usualmente utiliza-se a Promessa ou Compromisso de Compra e Venda.

Assim, os promitentes vendedor e comprador se comprometem em concluir o negócio quando ocorrer um evento futuro, normalmente o alinhamento da prestação (entrega da posse e propriedade plenas do imóvel) e a contraprestação (pagamento do preço, mesmo mediante financiamento imobiliário), para, então, formalizarem a escritura pública de compra e venda.

O Código Civil traz relevantes dispositivos práticos, no que se refere ao “Direito do Promitente Comprador”, nos artigos 1.417 e 1.418, que têm as seguintes redações, respectivamente:

“Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. 

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Com efeito, depreende-se da leitura conjunta desses dispositivos que, não havendo cláusula que possibilite o arrependimento e pago o preço, o promitente comprador tem direito à aquisição do imóvel, mesmo perante terceiros. E exigindo para si a outorga da escritura pública, se for injustamente recusada, pode socorrer-se do Poder Judiciário para obter sentença que faça as vezes da assinatura do promitente vendedor na celebração da escritura pública definitiva da compra e venda prometida.

Importante pontuar que, não obstante os artigos acima transcritos refiram-se ao registro do compromisso junto a matrícula do imóvel, a Jurisprudência já superou este entendimento relativamente ao exercício desse direito por parte do promitente comprador em relação ao promitente vendedor, conforme a Súmula 239, do Superior Tribunal de Justiça, com o seguinte entendimento: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”.

De outro lado, para poder exercer esse mesmo direito frente a terceiros, o citado registro é indispensável, pois ele é que dá eficácia contra aqueles que não são parte na promessa de compra e venda.

Tal medida se dá justamente para resguardar o promitente comprador de uma eventual segunda venda que o promitente vendedor efetue, após já ter-lhe prometido a venda do imóvel.

Pois bem, consolidadas essas linhas gerais na esfera judicial, a Lei nº 14.382, de 2.022, incluiu o artigo 216-B na Lei de Registros Públicos, alargando a possibilidade da adjudicação pela via extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis ao qual esteja vinculado o bem objeto da medida.

O requerente poderá ser o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, devidamente representado por advogado mediante procuração com poderes específicos.

No âmbito extrajudicial, cujas custas correm por conta do requerente, o requerimento deve ser instruído com:

1) o instrumento de promessa ou cessão ou de sucessão, prova do inadimplemento do promitente vendedor, independentemente de prévio registro, e sem direito de arrependimento ou, havendo, não impedirá a adjudicação compulsória, se o imóvel houver sido objeto de parcelamento do solo urbano (art. 2º da Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979) ou de incorporação imobiliária, com o prazo de carência já decorrido (art. 34 da Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964); 

2) prova da negativa da celebração do título de transmissão da propriedade plena, por parte do promitente vendedor, 15 (quinze) dias após a sua notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

3) ata notarial lavrada por tabelião de notas com a identificação do imóvel, o nome e qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, prova do pagamento do preço e do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;

4) certidões dos distribuidores forenses da comarca da onde se localiza o imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; 

5) comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

Ainda, incide no procedimento da adjudicação extrajudicial o regramento do Provimento 150/2023, do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), pelo qual:

1) o pedido da adjudicação também pode se fundamentar em promessa ou cessão de permuta;

2) é possível cumular pedidos relativos a imóveis diferentes, desde que adstritos ao mesmo Registro Imobiliário, envolvendo os mesmos requerentes e requeridos, e desde que não interfira no andamento regular do processo;

3) na ata notarial que fundamenta o pedido deve constar que não tem valor de título de propriedade, mas que serve à instrução do pedido de adjudicação extrajudicial e pode ser aproveitada em processo judicial;

4) ainda na ata, a prova da quitação do preço pode ter como objeto a existência de valores depositados em ação de consignação em pagamento, mensagens até mesmo eletrônicas, em que se reconheça a efetuação do pagamento, comprovantes de operação bancária, recibos que se possa confirmar a autoria, bem como outros fatos e documentos;

5) no caso de existência de ação judicial de adjudicação compulsória, a via extrajudicial é possível se demonstrada suspensão por, no mínimo, 90 (noventa) dias úteis.

Quanto ao trâmite do procedimento em si, o interessado apresentará o pedido para protocolo junto ao Registro de Imóveis respectivo, que ensejará sua prenotação até o deferimento ou rejeição do pedido, sendo passível de notificação inicial para emenda em 10 (dez) dias úteis, caso não estejam cumpridos os requisitos do Código Nacional de Normas.

Preenchidos os requisitos do pedido, o requerido é notificado para anuir à transmissão pretendida (que poderá ocorrer a qualquer tempo) ou impugnar o pedido por escrito com razões e documentos, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, sendo que o silêncio poderá implicar na presunção de veracidade da alegação de que inadimpliu com a promessa/cessão. Havendo impugnação o requerente será intimado para apresentar sua réplica em 10 (dez) dias úteis. 

Antes de apreciar a impugnação, o Oficial do Registro de Imóveis poderá instaurar a conciliação ou mediação dos interessados. 

Rejeitada a impugnação, o requerido poderá recorrer e o requerente, então, será notificado a se manifestar, cada qual no prazo de 10 (dez) úteis; ou, acolhida a impugnação ao pedido, o requerente será intimado a se manifestar também no mesmo prazo. A contrariedade de qualquer das partes quanto a decisão sobre a impugnação do pedido será remetida ao Juízo competente. Se o requerente não se insurgir contra o acolhimento da impugnação ou esta for confirmada pelo Juízo, o processo será extinto e cancelada a prenotação. Caso contrário, se o acolhimento da impugnação for reformado, o Juízo determinará a retomada do processo no registro de Imóveis.

Havendo anuência por parte do requerido com a transmissão da propriedade, inexistindo impugnação ao pedido inicial, ou se rechaçada (em qualquer das hipóteses acima), o Oficial do Registro de Imóveis expedirá nota devolutiva para que sejam supridas exigências ainda faltantes; ou deferirá ou rejeitará o pedido de modo fundamentado. Desta apreciação cabe dúvida ao Juízo competente.

Como se constata, este procedimento é uma salutar medida para desafogar o Judiciário de demandas mais simples e objetivas, e está de acordo com os parâmetros que se almeja para a sociedade atual, visando a desburocratização e celeridade, no que se chama de desjudicialização (alguns preferem o termo extrajudicialização) do Direito, mais ainda porque não traz prejuízo a qualquer das partes envolvidas, e, por óbvio, permanece a possibilidade de se optar pelo ingresso perante o Poder Judiciário para este mesmo procedimento, se assim livremente preferirem, como ocorre também com o Inventário (até mesmo quando há testamento), Divórcio, Usucapião, etc.

Justiça do Trabalho mantém penhora de salário

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Ana Paula Araújo Leal Cia

O Tribunal Regional do Trabalho de Minas Gerais, admitiu a eficácia da penhora de 30% do salário de um devedor para o cumprimento de obrigação trabalhista.

A decisão de primeiro grau foi mantida pela Sexta Turma do Tribunal, sob o fundamento de que a penhora não afetaria a sobrevivência do devedor.

Para o Tribunal, muito embora, o salário deva ser protegido, tendo em vista a impenhorabilidade prevista no artigo 833 do CPC, o crédito trabalhista possui natureza alimentar.

Nesse sentido, a decisão turmária foi no sentido de possibilitar a penhora de salários de até 30% do salário do devedor sem que essa circunstância prejudique a subsistência de sua família.

A decisão visa dar efetividade à execução trabalhista. Em razão disso, constatada a inexistência de outros bens passíveis de penhora a impenhorabilidade do salário não pode prevalecer.

No Tribunal Superior do Trabalho a proteção do executado é considerada frente à satisfação do crédito do reclamante quando eventual penhora impossibilite que o devedor sobreviva com menos de um salário mínimo.

Proteção de CPF contra inclusão indesejada em empresas e demais sociedades

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Isadora Boroni Valério Simonetti

Em vigor desde 11 de janeiro de 2024, a Lei nº 14.534/2023, já conhecida por “Lei do CPF”, tornou o Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) o principal documento de identificação do cidadão nos bancos de dados de serviços públicos. Com a nova legislação, o CPF deverá constar nos documentos de órgãos públicos, registro civil de pessoas naturais, conselhos profissionais, como Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), Conselho Regional de Medicina (CRM), dentre outros.

A principal vantagem será a simplificação da vida civil perante órgãos públicos e privados, que deverão cessar a infindável solicitação de documentos e passar a aceitar o documento único, contendo um número de identificação. Tal mudança também impacta diretamente no volume de dados pessoais tratados por meio de diferentes plataformas, que deve cair significativamente, além de reduzir o tempo de busca por informações dos cidadãos.

A facilidade na identificação e redução da burocracia devem contribuir para maior eficiência do Poder Público, bem como para redução dos custos decorrentes do atual modelo de gestão. Além disso, a extinção do Registro Geral (RG), que deverá ocorrer em 2032, deve trazer maior segurança. Atualmente, o RG pode ser expedido em cada unidade da Federação, sendo comum que diversas pessoas tenham um número de registro no Estado em que nasceram e outro naquele em que residem atualmente, por exemplo.

Vantagens da nova legislação

  • Simplificação da vida civil perante órgãos públicos e privados
  • Aceitação do documento único como um número de identificação
  • Redução do volume de dados pessoais tratados por diferentes plataformas
  • Diminuição do tempo de busca por informações dos cidadãos

Impactos na eficiência e segurança

  • Maior eficiência do Poder Público
  • Redução dos custos decorrentes do atual modelo de gestão
  • Extinção do Registro Geral (RG) até 2032, trazendo maior segurança
  • Centralização de dados no CPF para combater fraudes
  • Redução da prática de golpes e vazamento de dados pessoais

Aliás, os numerosos documentos de identificação facilitam, numa ampla gama de vulnerabilidades, o vazamento de dados pessoais e a prática de golpes, cada vez mais comuns. Embora a centralização de todos os dados dos cidadãos em um único Cadastro de Pessoas Físicas também pretenda combater a utilização fraudulenta de tais dados, é de se esperar que o CPF passe a sofrer mais ataques e a ser o foco de atenção daqueles que estão sempre em busca de um novo – ou renovado – golpe.

Diante desse cenário, vale destacar importante ferramenta disponibilizada pela Rede Nacional para a Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios (Redesim) que impede a inclusão indesejada do CPF no quadro societário de empresas e demais sociedades, de forma gratuita, em todo o território nacional.

1) Acesse o site oficial

2) Role a página e localize o ícone Proteger meu CPF

3) Faça login com o cadastro no gov.br

4) Verifique o status atual da Permissão e opte por Impedir Participação

5) Clique na declaração de ciência e confirmar

6) Confirme o bloqueio

7) Operação finalizada e bloqueio concluído

O bloqueio vale para novas inscrições e inclusões no quadro societário de pessoas jurídicas e não altera o cadastro de empresas e demais sociedades já existentes.

Em caso de dúvidas, nossa equipe está à disposição para ajudar.

DIRBI / Nova declaração para empresas que usufruem de benefícios fiscais deve ser entregue até 20 de julho.

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Mariana Elisa Sachet Azeredo

Dentre as novidades trazidas pela Medida Provisória nº 1.227, de 04 de junho de 2024, está a previsão de condições para fruição de benefícios fiscais pelas empresas e a obrigatoriedade de entrega de declaração eletrônica à Receita Federal. Nesta, a pessoa jurídica deverá informar os incentivos, as renúncias, os benefícios e/ou as imunidades de natureza tributária que usufruir, bem como o valor do crédito tributário correspondente. A MP também prevê sanções para a empresa que não entregar ou o fizer em atraso, de no mínimo 0,5% sobre a receita bruta, limitada a 30% do valor dos benefícios.

A fim de dar efetividade e regulamentar a nova legislação, a Receita Federal publicou a Instrução Normativa nº 2.198, de 17 de junho de 2024, dispondo sobre a Dirbi – Declaração de Incentivos, Renúncias, Benefícios e Imunidades de Natureza Tributária.

O primeiro requisito é que a declaração deverá ser entregue mensalmente, até o vigésimo dia do segundo mês subsequente ao do período de apuração, e de forma centralizada, pelo estabelecimento matriz. A Dirbi passa a ser obrigatória em relação aos benefícios fiscais usufruídos a partir de janeiro de 2024 e, relativamente ao período de janeiro a maio de 2024, a declaração deverá ser entregue até o dia 20/07/2024.

Estão dispensados da entrega a microempresa e a empresa de pequeno porte enquadradas no Simples Nacional (com exceção daquelas que estiverem sujeitas ao pagamento da CPRB), o microempreendedor individual e a pessoa jurídica e demais entidades em início de atividade, até à efetivação de sua inscrição no CNPJ.

Além da multa já prevista na MP, a IN trouxe, ainda, a aplicação de multa de 3%, não inferior a R$ 500,00, sobre o valor omitido, inexato ou incorreto. As multas serão exigidas mediante lançamento de ofício.

Dentre os benefícios fiscais previstos na IN, estão o PERSE, RECAP, REIDI, REPORTO, desoneração da folha de pagamentos e incentivos à produção rural. O contribuinte poderá conferir quais são todos os benefícios no anexo I da norma administrativa. Para acessá-lo, basta clicar aqui.

STJ entende que companhias aéreas podem proibir venda de milhas em programas de fidelidade

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Izabel Coelho Matias

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que as companhias aéreas têm o direito de proibir, em seus regulamentos, a venda de milhas adquiridas em programas de fidelidade. 

Nesse caso, uma empresa de turismo, que atua na compra e venda de milhas, moveu uma ação de indenização em razão do cancelamento, pela companhia aérea, de passagens emitidas para seus clientes através do programa de milhas.

O Ministro Relator, Marco Aurélio Bellizze, destacou que o programa de milhas é um benefício gratuito concedido pela companhia aérea como reconhecimento pela fidelidade do consumidor, não havendo abuso na restrição da transferência dessas milhas. 

Segundo o Ministro, o consumidor tem a liberdade de permanecer filiado ao programa ou buscar outra companhia com opções mais favoráveis. Inclusive, destaca que a liberdade de iniciativa econômica, garantida pela ordem constitucional, fundamente-se na livre concorrência, promovendo a competitividade entre os fornecedores em benefício dos consumidores.

O relator também enfatizou que o regulamento do programa de milhagens é claro quanto à proibição da cessão onerosa dos créditos. Além disso, presume-se que a empresa esteja ciente das regras do seu próprio ramo.

Pedido de rescisão de contrato por atraso na entrega do imóvel não gera lucro cessante presumido

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Manuella de Oliveira Moraes

No caso específico, o comprador almejava a rescisão do contrato, além de indenização, devidas pelo atraso na entrega do imóvel comprado na planta.

Em primeiro grau, a construtora foi condenada a pagar lucros cessantes (aquilo que razoavelmente o comprador deixou de lucrar). O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), contudo, reconheceu que não seria possível cumular essa indenização com a rescisão contratual. Já no Superior Tribunal de Justiça (STJ), o relator, em decisão monocrática, restabeleceu a indenização, justificando a presunção do prejuízo no caso de atraso na entrega de imóvel.

Por sua vez, no colegiado, a Quarta Turma, por maioria de votos, estabeleceu uma distinção entre o caso no qual o adquirente busca a resolução do contrato, daquele em que ainda deseja receber o imóvel comprado na planta.

Para a Ministra Isabel Gallotti,”como o autor escolheu a rescisão do contrato, nunca terá o bem em seu patrimônio, de forma que sua pretensão resolutória é incompatível com o postulado ganho relacionado à renda mensal que seria gerada pelo imóvel”.

Ela ainda explica que na resolução do contrato os prejuízos materiais decorrentes são sanados pela restituição integral da quantia paga com os encargos legais (correção monetária, juros e multa).

Consequentemente, nesta hipótese, os lucros cessantes não são presumidos, devendo ser provado que a devolução do valor pago não é suficiente para ressarcir o adquirente, caso o negócio não houvesse existido.

A equipe de Prolik Advogados permanece à disposição de seus clientes para quaisquer esclarecimentos necessários.

Publicado Novo Edital que reabre a modalidade de transação por adesão junto à PGFN

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Nathallia dos Santos

Em 13/05/2024, a Procuradoria Geral da Fazenda Nacional publicou o Edital PGDAU nº 2/2024, o qual determina a reabertura da transação por adesão. O referido edital prevê que os contribuintes terão até as 19h do dia 30/08/2024 para aderir às propostas de transação disponíveis.

Pois bem. São disciplinadas pelo novo edital 3 modalidades de transação, sendo elas:

1) Transação por adesão na cobrança da dívida ativa da União

Entrada: 6% do valor consolidado da dívida, pagos em até 6 prestações mensais e sucessivas.
Prestações: O valor restante da dívida poderá ser pago em até 114 prestações mensais e sucessivas.
Descontos: Calculado de acordo com a Capacidade de Pagamento do sujeito passivo, podendo chegar em até 100% de desconto no valor dos juros, das multas e do encargo legal*.

Em se tratando das contribuições sociais previstas na alínea “a” dos incisos I e II do art. 195 da Constituição, bem como, nos casos em que não houver concessão de desconto, conforme Capacidade de Pagamento do sujeito passivo, o prazo total de pagamento será de, no máximo, 60 meses

2) Transação do contencioso de pequeno valor** relativo ao processo de cobrança da dívida ativa da União

Entrada: 5% do valor consolidado das inscrições transacionadas, pagos em até 5 prestações mensais e sucessivas.
Prestações: O valor restante da dívida poderá ser pago, independentemente da Capacidade de Pagamento: I – em até 7 (sete) meses, com redução de 50% (cinquenta por cento); II – em até 12 (doze) meses, com redução de 45% (quarenta e cinco por cento); III – em até 30 (trinta) meses, com redução de 40% (quarenta por cento); ou IV – em até 55 (cinquenta e cinco) meses, com redução de 30% (trinta por cento).
Descontos: De acordo com a quantidade de parcelas escolhidas pelo contribuinte.

Entrada: 5% do valor consolidado das inscrições transacionadas, pagos em até 5 prestações mensais e sucessivas.
Prestações: O valor restante da dívida poderá ser pago, independentemente da Capacidade de Pagamento: I – em até 7 (sete) meses, com redução de 50% (cinquenta por cento); II – em até 12 (doze) meses, com redução de 45% (quarenta e cinco por cento); III – em até 30 (trinta) meses, com redução de 40% (quarenta por cento); ou IV – em até 55 (cinquenta e cinco) meses, com redução de 30% (trinta por cento).
Descontos: De acordo com a quantidade de parcelas escolhidas pelo contribuinte.

As inscrições decorrentes de contribuição previdenciária devida por microempreendedor individual, código de receita 1537,com valor consolidado de até 5 salários mínimos, inscritas há mais de 1 ano, poderão ser negociados mediante pagamento, a título de entrada, de valor equivalente a 5% do valor consolidado das inscrições transacionadas, pagos em até 5 prestações mensais e sucessivas, e o restante com redução de 50% em até 55 meses.

3) Transação de inscrições garantidas por seguro garantia ou carta fiança***

Entrada: I – Entrada de 50% e o restante em 12 meses; II – Entrada de 40% e o restante em 8 meses; ou III – entrada de 30% e o restante em 6 meses.
Prestações: A depender do valor da entrada pago pelo contribuinte.
Descontos: Sem desconto.

Nessa modalidade, o deferimento da transação é condicionado à manutenção do seguro garantia ou carta fiança até integral liquidação do crédito inscrito.

* Observado o limite de até 65% sobre o valor total de cada inscrição objeto da negociação.
** Valor consolidado de até 60 salários mínimos e que estejam inscritos em dívida ativa há mais de 1 ano e que tenha como sujeito passivo pessoa natural, microempreendedor individual, microempresa ou empresa de pequeno porte.
*** Casos com decisão transitada em julgado desfavorável ao sujeito passivo em que os créditos estejam garantidos por seguro garantia ou carta fiança, antes da ocorrência do sinistro ou do início da execução da garantia.

O Edital PGDAU nº 2/2024, também prevê algumas condições especiais, as quais se aplicam nas seguintes hipóteses:

Contribuinte que seja pessoa natural, microempresa, empresa de pequeno porte, Santas Casas de Misericórdia, sociedades cooperativas e demais organizações da sociedade civil de que trata a Lei nº 13.019/2014 ou instituições de ensino.

Entrada: Valor equivalente a 6% do valor consolidado da dívida, pagos em até 12 prestações mensais e sucessivas.
Prestações: O valor restante da dívida poderá ser pago em até 133 prestações mensais e sucessivas.
Descontos: Calculado de acordo com a Capacidade de Pagamento do sujeito passivo, podendo chegar em até 100% de desconto no valor dos juros, das multas e do encargo legal, observado o limite de até 70% sobre o valor total de cada inscrição objeto da negociação.

Créditos inscritos em dívida ativa:

I – há mais de 15 anos e sem anotação atual de garantia ou suspensão de exigibilidade; 

II – com exigibilidade suspensa por decisão judicial, nos termos do art. 151, IV ou V, do Código Tributário Nacional, há mais de 10 anos; 

III – de titularidade de devedores: 
a) falidos; 
b) em liquidação judicial; ou 
c) em intervenção ou liquidação extrajudicial. 

IV – de titularidade de sujeito passivo pessoa jurídica cuja situação cadastral no CNPJ seja: 
a) baixado por inaptidão;
b) baixado por inexistência de fato; 
c) baixado por omissão contumaz; 
d) baixado por encerramento da falência;
e) baixado pelo encerramento da liquidação judicial ou extrajudicial; 
f) baixado pelo encerramento da liquidação; 
g) inapto por localização desconhecida; 
h) inapto por inexistência de fato; 
i) inapto omisso e não localização; 
j) inapto por omissão contumaz; ou 
k) suspenso por inexistência de fato. 

V – de titularidade de sujeito passivo pessoa física com indicativo de óbito.

Entrada: Valor equivalente a 6% do valor consolidado da dívida, pagos em até 12 prestações mensais e sucessivas.
Prestações: O valor restante da dívida poderá ser pago em até 108 prestações mensais e sucessivas.
Descontos: Redução de 100% do valor dos juros, das multas e do encargo legal, observado o limite de até 65% do valor consolidado da dívida.

Uma das condições para adesão à transação é que todas as inscrições em dívida da União, as quais sejam elegíveis, deverão estar abrangidas na negociação, e, para tanto, é possível combinar uma ou mais modalidades de transação/negociação disponíveis. 

Por fim, destacamos que a “Capacidade de Pagamento” dos contribuintes é elemento fundamental para a concessão de descontos nas negociações, sendo que, aquela será calculada de forma automática pelo sistema da PGFN, e, havendo discordância quando a classificação fixada, o contribuinte poderá apresentar pedido de revisão de sua capacidade de pagamento. 

A equipe de Prolik Advogados está à disposição para quaisquer esclarecimentos necessários a respeito das transações disciplinadas pelo Edital PGDAU nº 2/2024.

Cláusula de renúncia às benfeitorias em contrato de aluguel não inclui as acessões

Publicado em por

Izabel Coelho Matias

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que eventual cláusula em contrato de locação não residencial que preveja renúncia à indenização por benfeitorias e adaptações não pode ser estendida nos casos de acessão no imóvel. 

No caso em discussão, as partes firmaram contrato de locação de imóvel, para a instalação de uma academia. O locatário realizou construção no local para que pudesse exercer as atribuições da empresa, tendo investido cerca de R$ 1.165.881,42 (um milhão, cento e sessenta e cinco mil, oitocentos e oitenta e um reais e quarenta e dois centavos). 

Entretanto, o locatário não pôde iniciar as atividades da academia, pois, o alvará de funcionamento foi negado, em razão de irregularidades do imóvel. Diante disso, suspendeu o pagamento do aluguel até que a locadora regularizasse a situação do imóvel, já que o encargo dependida dela. Em decorrência desse fato, a locadora propôs ação de despejo por falta de pagamento do aluguel, retomando o imóvel. O locatário, então, ajuizou ação indenizatória.

À vista disso, a discussão se deu em torno da obrigação ou não de a locadora ressarcir os valores investidos no imóvel pelo locatário. O contrato de locação previa renúncia à indenização somente das benfeitorias. 

Destaca o Ministro relator, Marco Aurélio Belize, que o contrato de locação é pautado pela autonomia das partes, assim, estas possuem liberdade na criação de normas, desde que observados deveres decorrentes da boa-fé, lealdade, transparência e colaboração. Portanto, é válida a cláusula referente a renúncia à indenização das benfeitorias, indo de encontro com a súmula 335 do STJ, que diz:

 Nos contratos de locação é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Não obstante, o relator afirma ser inviável conferir à acessão o mesmo tratamento jurídico dado a uma benfeitoria. A benfeitoria consiste no melhoramento da coisa já existente, sendo algo acessório. Já a acessão se trata de acréscimo ao solo, sendo que no caso concreto além da estrutura construída o investimento superou o senso comum para uma simples adaptação do bem para suas atividades. 

Ainda, no caso específico, o locador alugou o imóvel para outra pessoa, que se utilizou de toda estrutura construída pelo locatário, enriquecendo ilicitamente. 

Desta forma, o relator deu provimento ao recurso especial a fim de que o antigo locatário fosse indenizado pela acessão realizada no imóvel.

A advogada Izabel Coelho, ressalta a importância de se observar o entendimento atual dos tribunais superiores ao realizar contratos de locações, para que constem cláusulas assertivas no que diz respeito a renúncia de direitos e abstenção de obrigações, garantindo segurança jurídica às partes envolvidas.

Desoneração da folha de salários: acordo para reformular o regime da CPRB

Publicado em por

Matheus Monteiro Morosini

A desoneração da folha de pagamento sempre foi um ponto sensível no cenário político e econômico do Brasil. Desde sua implementação, em 2011, como uma medida para estimular a criação de empregos e impulsionar setores específicos da economia, até sua suspensão, recentemente decidida pelo Supremo Tribunal Federal (STF), essa política tributária gerou intensos debates e controvérsias.

O regime da desoneração da folha consiste em substituir a contribuição previdenciária das empresas sobre a folha de pagamento por uma alíquota incidente sobre a receita bruta (CPRB), visando reduzir os encargos trabalhistas e, assim, estimular a contratação de mão de obra.

Com a recente decisão do STF de tornar sem efeitos a prorrogação da desoneração da folha prevista pela Lei nº 14.784/23 (ADIN nº 7633), o setor produtivo, o Congresso Nacional e o Governo Federal buscaram estabelecer um acordo para encontrar soluções que mitigassem os impactos da revogação da desoneração da folha. 

Na busca por um consenso em torno desse tema crucial para a economia brasileira, os Poderes Executivo e Legislativo anunciaram um acordo acerca do tema, reformulando o regime da desoneração com a retomada gradual da cobrança da contribuição previdenciária patronal até 2028, da seguinte forma:

Como há judicialização do tema, o acordo foi encaminhado ao STF, tendo a Advocacia-Geral da União (AGU) protocolado uma petição para pedir a modulação de efeitos da decisão envolvendo a suspensão da desoneração, seguindo os termos do acordo.

Na última sexta-feira, 17 de maio, o Ministro Cristiano Zanin deferiu o pedido da AGU e suspendeu por 60 dias os efeitos da medida cautelar anteriormente concedida.

Com isso, na prática, os contribuintes poderão continuar usufruindo do benefício da desoneração da folha para as competências de abril e maio, período em que a questão deverá ser solucionada no Congresso Nacional.

De fato, em paralelo, o Senador Efraim Filho apresentou, em 15 de maio, o Projeto de Lei nº 1.847/24, que contempla o acordo firmado como Governo Federal. A expectativa é de que o Congresso Nacional vote a medida nos próximos dias.

De qualquer forma, é importante acompanhar os desdobramentos do assunto nos Poderes Judiciário e Legislativo.

A equipe de Prolik Advogados permanece à disposição de seus clientes para quaisquer esclarecimentos necessários.

Domicílio Eletrônico Trabalhista (DET) e o Domicílio Judicial Eletrônico (DJE) são sistemas com objetivos distintos.

Publicado em por

Michelly Ançay e Ana Paula Araújo Leal Cia

Confira as diferenças na tabela abaixo:

Link de Acesso/Cadastro

Domicílio Judicial Eletrônico (DJE)  https://domicilio-eletronico.pdpj.jus.br/

Domicílio Eletrônico Trabalhista (DET)  https://det.sit.trabalho.gov.br/