Robson José Evangelista

A compra e venda de um imóvel, especialmente se for residencial, costuma ser um momento muito importante na vida de qualquer pessoa.

Uma confusão comum quando da formação do contrato respectivo é o sentido e o alcance das chamadas arras. Constituem elas um sinal, um valor inicial dado como forma de confirmação do negócio. Elas são utilizadas quando o pagamento integral do preço fica protelado para momento posterior.

O Código Civil prevê que, caso a compra e venda não evolua para a conclusão, quem deu as arras perderá o sinal se houver arrependimento. Caso tal desistência ocorra pelo vendedor, ele deverá devolver o valor recebido em dobro, de modo que em ambas as hipóteses a penalidade será a mesma, ou seja, o arrependido terá o mesmo desfalque.

Situação diferente ocorre quando as partes preveem no contrato preliminar que não caberá arrependimento, ou seja, o negócio é firmado em caráter irrevogável e irretratável.

Quando assim é estipulado, a conclusão do negócio torna-se obrigatória tanto para o comprador como para o vendedor e não há espaço para arrependimentos.

Cabe ressalvar, entretanto, que qualquer das partes, mesmo assim, poderá se negar a cumprir o contrato, caso exista alguma condição por elas avençadas e que não foi superada, como, por exemplo, que a documentação do vendedor e do imóvel demonstre haver riscos para compra. 

Nesse caso, a negativa em concluir o negócio estará escudada em legítimo motivo, não havendo puro e simples arrependimento.

Via de regra, nesse tipo de situação, as partes cuidam de prever expressamente o destino que será dado ao sinal de negócio para evitar discussões sobre a devolução ou não dele.

Finalmente, outra hipótese que pode ocorrer é o inadimplemento, através do qual uma das partes, sem motivo, não cumpre a sua obrigação (pagamento ou entrega do imóvel), mesmo havendo cláusula que preveja a irretratabilidade. 

Nesse caso, se o inadimplente for o comprador, o vendedor poderá ter o negócio por desfeito, retendo as arras dadas e se o inadimplente for o vendedor, o comprador poderá exigir a devolução em dobro do que pagou a título de sinal de negócio.

Num primeiro momento, pode-se ter a impressão que o tratamento é o mesmo, tanto quando as partes admitem o arrependimento quanto na hipótese de não cumprimento da obrigação de conclusão do negócio.

Há diferenças, porém. Quando o direito de arrependimento for convencionado, a perda do sinal ou o pagamento em dobro excluem qualquer outro pleito compensatório.

Já no caso de descumprimento da obrigação de concluir a compra e venda irrevogável, a parte prejudicada poderá exigir indenização complementar se provar algum prejuízo adicional.

Alternativamente, poderá exigir o cumprimento forçado do contrato pelas vias judiciais, cumulada com indenização, sendo o valor das arras a indenização mínima.

Portanto, é muito importante que as partes, no momento da celebração do negócio de compra de venda de um imóvel ou qualquer outro bem, tomem o cuidado de prever expressamente qual tratamento desejam dar à conclusão do contrato quando houver o pagamento de arras ou sinal de negócio.