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Construir janela a menos de um metro e meio do vizinho é ilegal

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Manuella é especialista em direito corporativo.

Manuella é especialista em direito corporativo.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu em julgado recente que a regra do artigo 1.301 do Código Civil, que proíbe a construção de janelas a menos de um metro e meio da divisa do terreno do vizinho, é objetiva, deve ser cumprida e não pode ser flexibilizada.

No caso específico, os Ministros da Terceira Turma do STJ reformaram decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que reconheceu que a edificação das janelas não acarretou prejuízo para o vizinho, já que a visão era distorcida e a invasão de privacidade não foi comprovada.

Conforme o voto do relator, Ministro Villas Bôas Cueva, a construção de janela em desacordo com a lei é suficiente para configurar a ofensa, não sendo necessária a aferição de prejuízos reais ao vizinho.

Com a nova decisão, o réu foi condenado a fechar as janelas construídas irregularmente, no prazo de 60 dias, sob pena de multa diária, alerta a advogada Manuella de Oliveira Moraes, do departamento cível de Prolik Advogados.

Estatuto da Pessoa com Deficiência modificou profundamente o Código Civil

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POR Thiago Cantarin Moretti Pacheco

Thiago Cantarin Moretti Pacheco

Thiago Cantarin Moretti Pacheco

Aprovado há pouco mais de um ano, o Estatuto da Pessoa com Deficiência não foi objeto de grandes debates no meio jurídico, como o Novo Código de Processo Civil (NCPC). Talvez devido ao prenúncio da crise política e econômica que engolfou o Brasil. Mas isso nem de longe significa que a lei não se revista de extrema importância. E embora fosse possível imaginar que isso aconteceria por um aspecto eminentemente positivo, de garantir melhores condições para a população que sofra de algum tipo de deficiência física ou mental, infelizmente não é o que se verifica.

O estatuto, além de trazer uma série de disposições sobre os direitos de portadores de deficiência e imposições para a garantia de acessibilidade e inclusão, também alterou profundamente o Código Civil. A incapacidade absoluta, por exemplo, foi mantida apenas relativamente para os menores de 16 anos: tanto os portadores de enfermidade mental que prejudique o consentimento, quanto quem esteja impedido de manifestar sua vontade (por exemplo, por estar em coma) deixaram de ser absolutamente incapazes.

Mais adiante, alterou-se a regra que determinava que cegos e surdos não poderiam ser testemunhas de fato que se pretendesse provar com base no sentido que lhes falta – ou seja, um cego não poderia ser testemunha de um acidente de trânsito, ou um surdo de um diálogo travado entre duas pessoas.

No entanto, o legislador suprimiu as disposições dos incisos II e III do art. 228 do Código Civil, incluindo a determinação de que “a pessoa com deficiência poderá testemunhar em igualdade de condições com as demais pessoas, sendo-lhe assegurados todos os recursos de tecnologia assistida”.

Há, ainda, outras importantes modificações nos capítulos relativos ao casamento, como a que exclui do rol de causas de “erro essencial sobre a pessoa do cônjuge” a descoberta de enfermidade mental que torne impossível o convívio (redação original do art. 1.557, IV). Assim, não é mais possível anular o casamento em tal hipótese, que era prevista expressamente pelo inciso I do art. 1.548.

As mudanças não param por aí – praticamente todas as regras que se relacionam com a capacidade civil foram alteradas. A curatela, por exemplo, deixou de sujeitar “aqueles que não puderem exprimir sua vontade” e “os excepcionais sem completo desenvolvimento mental”. Ou seja: uma regra que visava primordialmente a proteger os interesses de quem, por alguma razão, não podia gozar de perfeito discernimento foi revogada em nome de valores um tanto abstratos, e com resultados, no longo prazo, imprevisíveis.

 

STJ valida comissão de corretagem paga pelo comprador de imóvel

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Dr. Eduardo integra o Departamento Cível de Prolik Advogados.

Dr. Eduardo integra o Departamento Cível de Prolik Advogados.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a comissão de corretagem paga diretamente pelo consumidor em decorrência de expressa previsão contratual é válida, desde que o adquirente seja previamente informado sobre tal encargo.

De acordo com a decisão – alerta o advogado Eduardo Mendes Zwierzikowski, que atua na área Cível do Prolik –, o dever de informação que recai sobre as incorporadoras deve prevalecer durante toda a negociação para venda do imóvel. O consumidor deverá estar ciente do valor que será pago a título de corretagem, de forma destacada do montante total da aquisição.

No mesmo julgamento foi reafirmado o posicionamento do STJ de que o prazo prescricional para os pedidos de devolução dos valores referentes à comissão de corretagem é o de três anos, de acordo com o artigo 206, §3º, inciso IV, do Código Civil.

Condômino em atraso não pode ser impedido de frequentar áreas de lazer

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Condômino em atraso não pode ser impedido de frequentar áreas de lazer

Aplicando uma previsão do próprio regimento interno, um condomínio proibiu um de seus moradores de frequentar o “clube” próprio, em virtude de inadimplência no pagamento das taxas condominiais.

O condômino a quem foi imposta esta restrição ingressou com medida judicial, decidida em última instância pelo Superior Tribunal de Justiça, em que foi decretada a ilegalidade da proibição.

Dentre os fundamentos da decisão, consta a dignidade da pessoa humana, que não pode ser exposta a constrangimentos em virtude de dívida pecuniária. Além disso, o acesso às áreas comuns decorre do simples fato de ser condômino e não de estar em dia com as cotas respectivas.

O advogado Cassiano Antunes Tavares, da área cível do Prolik, destaca que a decisão considerou, ainda, que o condomínio possui privilégios para a cobrança do crédito, inclusive com a possibilidade de penhora sobre a unidade, em flagrante exceção à proteção que se dá ao chamado bem de família (imóvel utilizado para moradia).

Antunes ressalta, também, que a lei prevê, todavia, que o condômino inadimplente não pode votar nas deliberações da assembleia condominial.

Multa contratual e seus limites

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Por Robson José EvangelistaMulta contratual e seus limites

A multa convencionada contratualmente em geral tem dupla finalidade: desestimular o inadimplemento de obrigações contratuais e compensar o contratante prejudicado. Pelo princípio da autonomia da vontade, as partes podem estabelecer o valor que entenderem mais adequado para a referida multa. Entretanto, devem fazê-lo levando em consideração dois princípios fundamentais: 1) ela não pode ser superior ao montante da obrigação principal, segundo determina o artigo 412, do Código Civil; 2) ela deve ser fixada de forma equitativa, ou seja, obedecer a critérios de razoabilidade e proporcionalidade.

Sendo assim, nas hipóteses em que a penalidade se mostrar excessiva, o Juiz tem o poder/dever de reduzi-la quando provocado, adequando-a às particularidades do caso, levando em consideração a natureza e a finalidade do negócio; se a obrigação foi cumprida em parte e se há relação de consumo a demandar proteção especial ao contratante mais fraco, ou seja, o consumidor. Tudo na linha do que determina o artigo 413 do mesmo Código Civil.

Pode parecer contraditório que, de um lado, as partes tenham liberdade de contratar o valor da multa, mas, por outro, fiquem sujeitas ao controle judicial de seu montante. Mas, se entendermos que a autonomia da vontade pode sofrer limitações em homenagem ao equilíbrio das obrigações contratuais e para evitar o enriquecimento indevido de uma parte em prejuízo da outra, compreenderemos que a fixação da penalidade por descumprimento contratual deve ser feita de forma sensata, levando em consideração os legítimos interesses de ambas as partes, não tendo a finalidade única de impor um castigo severo e desmedido à parte inadimplente.

Certamente a adoção de valores de multa condizentes com a realidade do negócio firmado e as reais consequências do descumprimento contratual contribuirá para a redução da litigiosidade e dos conhecidos inconvenientes de sujeição dos contratantes a longas e cansativas discussões judiciais.

Terceiro de boa-fé é protegido em face de inquilino

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Em caso de venda de imóvel locado é assegurado ao locatário o direito de preferência na aquisição, desde que possa fazer frente às mesmas condições ofertadas pelo terceiro comprador.

Na hipótese desse direito do locatário ser desrespeitado, ele terá direito a buscar indenização pelas perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas da transferência, requerer para si o imóvel vendido, desde que o contrato de locação esteja averbado na matrícula imobiliária, pelo menos trinta dias antes da alienação.

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), apreciando recurso de um inquilino que foi preterido no seu direito de preferência, entendeu que a exigência do registro do contrato junto a matrícula do imóvel é mesmo indispensável para que o locatário possa reivindicar a sua aquisição.

Na questão julgada pelo STJ, não foi acolhida a argumentação do locatário de que não poderia registrar o contrato de locação na margem da matrícula imobiliária, uma vez que o imóvel sequer estava em nome do locador.

O advogado Cassiano Antunes Tavares destaca que, independentemente do direito de preferência do inquilino ter sido desrespeitado, o entendimento do Judiciário tem como objetivo, acima de tudo, preservar o terceiro adquirente de boa-fé, que não tem como tomar conhecimento da locação do imóvel, uma vez que o contrato de locação não está registrado.

O advogado destaca, ainda, que em caso de alienação de imóvel locado, o inquilino deve ser previamente notificado da proposta de compra.

STJ desrespeita o Novo CPC e admite decisões sem a devida fundamentação

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Por Thiago Cantarin Moretti Pacheco.

Há também novas interpretações, que chegam com o novo texto.

Há também novas interpretações, que chegam com o novo texto.

Uma das principais novidades do NCPC, o art. 489 – espécie de “manual de instruções” para prolação de decisões judiciais devidamente fundamentadas – vem sendo sistematicamente desrespeitado pelo STJ. Apegado à sistemática do CPC/73, na qual prevalecia o “livre convencimento”, fundado no art. 131 do código revogado, o Tribunal vem admitindo decisões que desrespeitam o art. 489 baseado na interpretação isolada do art. 370, o qual determina que “caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito”. A solução já pode ser encontrada em diversos julgados recentes.

Não é sem razão que o art. 489 foi saudado como uma das principais inovações do NCPC. É que a disposição do código revogado sobre o chamado “livre convencimento motivado” vinha, de há muito, sendo seriamente maltratada pela jurisprudência, interpretada como um “passe livre” para decisões que ignoravam teses e alegações feitas pelas partes sob o pretexto de a solução encontrada pela decisão ser “suficiente”, já que, como decorrência da hermenêutica de então (e de agora, parece), o juiz “não é obrigado” a se reportar a tudo que as partes alegam. Continue lendo →

O Novo CPC e o sistema de precedentes: estamos prontos?

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Por Thiago Cantarin Moretti Pacheco.

O advogado Thiago está no Departamento Cível.

O advogado Thiago está no Departamento Cível.

Uma das novidades mais comentadas – e talvez a mais substancial – trazida pelo Novo CPC é o sistema de precedentes adotado pelo código. Há diversos dispositivos no NCPC que tratam expressamente do tema, destacando-se a orientação geral constante do art. 926: “os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente”.

A experiência do “homem médio judiciário” mostra que esse é um gigantesco passo para a humanidade jurídica, por assim dizer: estamos habituados a jurisprudência “à la carte”, para todos os gostos. Muitas vezes um mesmo magistrado, relatando casos quase idênticos, profere decisões diametralmente opostas, causando perplexidade aos litigantes que se deem ao trabalho de fazer uma pesquisa refinada nos sites dos tribunais. Como é possível? As pesquisas mais “genéricas”, feitas com palavras-chave, retornam mais resultados: a maior quantidade indica, justamente, um cardápio farto e capaz de agradar a todos; autores, réus, terceiros e interessados, em casos concretos similares, encontrarão orientações que lhes sirvam aos interesses.

Nossa tradição jurídica explica, em parte, esta circunstância. Herdeiros do civil law, do positivismo jurídico e da codificação que somos, acabamos vendo com demasiada tolerância os desvãos da jurisprudência: afinal, além de tudo isso, é o juiz quem, no fim das contas – baseado em seu livre convencimento – diz o direito. “Da mihi factum, dabo tibi jus” – “dê-me o fato e te darei o direito”, comanda o juiz romano sobre o qual se aprende logo nas primeiras aulas do curso de direito. Um tal sistema tem a sua coerência interna – e mais, a tradição que lhe sustenta, à qual, até há pouco, era estranho um verdadeiro sistema de precedentes, o qual foi introduzido pela Reforma do Judiciário, com as súmulas vinculantes e algumas alterações no CPC/73. Passou a ser familiar a noção de negativa de seguimento a recurso fundada no fato de ele estar “em confronto com súmula ou com jurisprudência dominante do respectivo tribunal, do Supremo Tribunal Federal, ou de Tribunal Superior”. Isso, não entanto, não basta para caracterizar um verdadeiro “sistema” de precedentes que possa garantir a coerência e previsibilidade do Poder Judiciário. Continue lendo →

Doação pode ser revogada por ingratidão

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Por Cassiano Antunes Tavares.

Ingratidão é um conceito dado pela lei civil do país, que ocorre quando aquele em favor de quem se fez uma doação (donatário/beneficiário), pratica ato contra a vida daquele que lhe fez a doação (doador), ofensa física ou moral contra o mesmo ou, ainda, nega-lhe alimentos de que necessitava.

Nessa semana, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu que tais hipóteses legais são apenas exemplificativas, um conceito aberto, não pormenorizado que pode ser ampliado pelos tribunais.

Mais especificamente, o STJ se pronunciou numa ação de revogação de doação em que a donatária, mediante o Ministério Público, buscou o desfazimento da liberalidade contrariamente àqueles a quem doou um imóvel.

Em segunda instância, entendeu-se que estavam provadas as ofensas morais e físicas contra a doadora, e, consequentemente, a revogação seria uma penalidade imposta aos beneficiados que se mostram não merecedores do ato de liberalidade, o que restou confirmado pelo STJ.

O advogado Cassiano Antunes Tavares destaca que o STJ concluiu que o objetivo da lei é proteger a dignidade humana do doador ofendido. O advogado ressalta, ainda, que a revogação pode ocorrer também quando o beneficiário ofende cônjuge, ascendente, descendente ou irmão do doador.

O Novo CPC e o sistema de precedentes: estamos prontos?

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Por Thiago Cantarin Moretti Pacheco.

O advogado Thiago está no Departamento Cível.

O advogado Thiago está no Departamento Cível.

Uma das novidades mais comentadas – e talvez a mais substancial – trazida pelo Novo CPC é o sistema de precedentes adotado pelo código. Há diversos dispositivos no NCPC que tratam expressamente do tema, destacando-se a orientação geral constante do art. 926: “os tribunais devem uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente”.

A experiência do “homem médio judiciário” mostra que esse é um gigantesco passo para a humanidade jurídica, por assim dizer: estamos habituados a jurisprudência “à la carte”, para todos os gostos. Muitas vezes um mesmo magistrado, relatando casos quase idênticos, profere decisões diametralmente opostas, causando perplexidade aos litigantes que se deem ao trabalho de fazer uma pesquisa refinada nos sites dos tribunais. Como é possível? As pesquisas mais “genéricas”, feitas com palavras-chave, retornam mais resultados: a maior quantidade indica, justamente, um cardápio farto e capaz de agradar a todos; autores, réus, terceiros e interessados, em casos concretos similares, encontrarão orientações que lhes sirvam aos interesses. Continue lendo →