No dia 17 de março, o Congresso Nacional derrubou o veto presidencial a trechos do projeto de lei que criou o Programa Emergencial de Retomada do Setor de Eventos (PERSE).
Assim, ficou assegurada, com a incorporação à Lei nº 14.148/2021, a redução a zero a alíquota das contribuições ao PIS/Pasep e Cofins, do IRPJ e da CSLL, pelo prazo de 60 (sessenta) meses, para as empresas dos setores de eventos e de turismo.
O programa beneficiou empresas de hotelaria em geral, cinemas, casas de eventos, casas noturnas, casas de espetáculos e empresas que realizem ou comercializem congressos, feiras, feiras de negócios, shows, festas, festivais, simpósios ou espetáculos em geral e eventos esportivos, sociais, promocionais ou culturais, entre outros.
O benefício também é estendido às empresas consideradas como prestadoras de serviços turísticos, dentre as quais destacamos as seguintes: atividades de apoio a pesca, manutenção, reparação e comércio de embarcações e outros veículos recreativos, serviços de transporte de passageiros, transporte rodoviário de passageiros, fabricação de vinhos, bares e restaurantes, ensino de esportes e de artes e cultura, parque de diversões e parque temáticos.
Além disso, também ficou garantido aos beneficiários do PERSE que tiveram redução superior a 50% no faturamento entre 2019 e 2020, por causa da Covid-19, o direito a indenização baseada nas despesas com pagamento de empregados durante o período da pandemia.
Com a rejeição do veto, as partes correspondentes do projeto foram encaminhadas ao Presidente da República, que as promulgou no dia 18 de março de 2022, mesma data em que houve a publicação no diário oficial.
O “RELP”- Programa de Reescalonamento do Pagamento de Débitos -, instituído pela Lei Complementar n° 193/2022 e regulamentado pela Resolução CGSN n° 166/2022, é um amplo Programa para o pagamento de tributos vencidos até o mês de competência de fevereiro de 2022, apurados no âmbito do Simples Nacional, cuja adesão poderá ser efetuada até 29.04.2022,perante o órgão responsável pela administração da dívida.
Nesta esteira, poderão aderir à inciativa as microempresas, os microempreendedores individuais, as empresas de pequeno porte, inclusive as que se encontrem em recuperação judicial, todas optantes do Simples Nacional, mesmo que tenham sido desenquadradas.
Pelas normativas, o contribuinte tem a opção de inserir no Programa débitos vencidos até a competência de fevereiro/2022, mediante uma entrada a ser paga em até 8 (oito) parcelas, sendo a primeira a vencer até 29.04.2022.
O restante do saldo poderá ser dividido em até 180 (cento e oitenta) parcelas, calculadas de modo a observar percentuais mínimos, aplicados sobre o saldo da dívida consolidada, sendo a primeira com vencimento a partir de maio de 2022. Destaca-se que os débitos com a previdência social podem ser pagos em até 60 (sessenta) vezes.
Cada pagamento (entrada e saldo) terá o valor mínimo de R$ 300, exceto no caso do MEI, que poderá pagar R$ 50 ao mês e sofrerá a correção pela taxa Selic, incidente do mês seguinte ao da consolidação da dívida até o mês anterior ao do pagamento, mais 1% no mês em que houver a quitação da parcela.
Há ainda a previsão de descontos sobre juros, multas e encargos, proporcionais à queda de faturamento no período de março a dezembro de 2020, em comparação com o período de março a dezembro de 2019. Cabe registar que as empresas que não tiveram queda ou que tiveram aumento no faturamento também poderão participar.
Com isso, o parcelamento poderá ser efetuado da seguinte forma:
A legislação de regência do “ RELP” ainda abrange tributos que já foram objeto de parcelamentos anteriores e débitos com a Fazenda Pública, constituídos ou não, com exigibilidade suspensa ou não, parcelados ou não, inscritos ou não em dívida ativa do respectivo ente federativo, inclusive os em discussão administrativa e em fase de execução já ajuizada.
Independente da origem da dívida, ao efetuar a adesão, o contribuinte compromete-se, dentre outros, a pagar regularmente as parcelas consolidadas, bem como as que venham a vencer desde então, além de cumprir regularmente com as obrigações para com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
No caso de adesão de tributos em discussão – administrativa ou judicial- são condições para tanto: a desistência prévia- ainda que parcial- das mesmas e a renúncia dos direitos ao quais se fundamentam. Outrossim, quanto a inclusão de tributos em discussão judicial, o contribuinte deve também protocolar requerimento de extinção do processo com resolução de mérito, conforme alínea “c” do inciso III do caput do art. 487 do Código De Processo Civil brasileiro, situação em que não serão exigidos os honorários sucumbenciais, previstos no art. 90 do Código de Processo Civil.
O Escritório PROLIK coloca-se à disposição para maiores esclarecimentos sobreas disposições estabelecidas no âmbito do “REL
A pandemia da COVDI-19 introduziu no cenário jurídico inúmeras discussões inéditas, desde a revisão de contratos por onerosidade excessiva, com base na argumentação da ocorrência de caso fortuito e força maior, até questionamentos sobre a liberdade individual (uso obrigatório de máscaras, fechamento compulsório de estabelecimentos, exigência de vacinação, etc).
Esse momento excepcional tem exigido certo despojamento das convicções individuais em favor do coletivo. Atualmente, uma indagação tornou-se especialmente comum após o início da vacinação de crianças a partir de cinco anos idade e de adolescentes (jovens entre 12 e menos de 18 anos de idade).
A dúvida dos pais e responsáveis é se a vacinação dos filhos é obrigatória. Quanto à vacinação de adultos, como sabido, ela não é compulsória. Ninguém pode ser compelido a tomá-la. Por outro lado, exigir a sua comprovação para acesso a locais onde há concentração de pessoas em espaços fechados, tem sido validado pela Justiça, desde que haja orientação das autoridades sanitárias nesse sentido. Especificamente quanto à exigência de vacinação para crianças de adolescentes, a situação é diferente.
Interessante esclarecer que o Estatuto da Criança e do Adolescente (ECA) já trata desse assunto e aqui no Paraná temos lei específica regulando a matéria, a Lei Estadual n° 19.534/2018, a qual também foi aprovada antes de qualquer discussão envolvendo a pandemia da COVID-19. O ECA, no seu artigo 14, parágrafo 1º, prevê expressamente que é obrigatória a vacinação das crianças nos casos recomendados pelas autoridades sanitárias.
Nesse caminho, a lei estadual estabelece que é obrigatória a apresentação da carteira de vacinação dos alunos de até dezoito anos de idade no ato de suas respectivas matrículas, em todas as escolas da rede pública ou particular. A falta de apresentação desse documento ou a constatação da falta de alguma das vacinas consideradas obrigatórias não impossibilitará a matrícula, porém a situação deverá ser regularizada em um prazo máximo de trinta dias, pelo pai ou responsável, sob pena de comunicação imediata ao Conselho Tutelar para providências. Só será dispensado da vacinação obrigatória o matriculando que apresentar atestado médico de contraindicação explícita da aplicação da vacina.
Por recomendação do Ministério Público, a comunicação ao Conselho Tutelar deverá ser recebida e os pais notificados para comparecerem à sede do órgão, a fim de que sejam aconselhados sobre a importância da vacinação, podendo ser aplicadas as medidas previstas no artigo 129, incisos I a VII, do Estatuto da Criança e do Adolescente, que preveem desde o encaminhamento dos pais a serviços e programas oficiais ou comunitários de proteção, apoio e promoção da família até a expedição de advertência e denúncia contra os pais ou responsáveis para responderem criminalmente pela omissão, com pena de multa de três a vinte salários de referência, aplicando-se o dobro em caso de reincidência.
No âmbito do Supremo Tribunal Federal, a questão já foi objeto de apreciação, sendo que a conclusão da mais alta Corte do país é no mesmo sentido, com a seguinte conclusão: “É constitucional a obrigatoriedade de imunização por meio de vacina que, registrada em órgão de vigilância sanitária, (i) tenha sido incluída no Programa Nacional de Imunizações, ou (ii) tenha sua aplicação obrigatória determinada em lei ou (iii) seja objeto de determinação da União, Estado, Distrito Federal ou Município, com base em consenso médico-científico. Em tais casos, não se caracteriza violação à liberdade de consciência e de convicção filosófica dos pais ou responsáveis, nem tampouco ao poder familiar”.
Então, do ponto de vista jurídico, a vacinação contra a COVID-19 e outras previstas no calendário oficial das autoridades sanitárias é obrigatória, seja pelas previsões do ECA, da Lei Estadual mencionada, do entendimento do STF e da recomendação do Ministério Público do Paraná. Por fim e em consequência do que foi exposto, vemos como remota as possibilidades de, no momento atual, obter tutela do Judiciário no sentido de se opor à vacinação infanto-juvenil.”
No dia 08/03, o Supremo Tribunal Federal (STF) julgou constitucional o artigo 27, da lei Federal n° 8.987/1995 (Lei de Concessões), que permite a transferência do contrato ou do controle societário da concessionária de serviços públicos mediante prévia anuência do Poder Concedente, cujo impacto tem grande relevância para os setores empresariais, especialistas em infraestrutura e áreas do governo responsáveis pela gestão desses serviços.
Para entender a importância desta decisão, é interessante destacar que o referido artigo 27 prevê a hipótese de extinção da concessão, caso ela seja transferida sem prévia anuência do poder concedente, mas possibilita essa operação, desde que a cedida no contrato atenda aos requisitos essenciais de habilitação, como a capacidade técnica, idoneidade financeira e regularidade jurídica e fiscal, além de comprometer-se a satisfazer todas as cláusulas do contrato em vigor.
A Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI) julgada agora pelo STF foi proposta em 2003 pela Procuradoria-Geral-da República, sob a alegação de que esse tipo de transferência violaria o artigo 175, da Constituição Federal, o qual proíbe que uma concessão de serviço público ocorra sem prévio o procedimento licitatório.
Em agosto de 2021, o Ministro Dias Toffoli proferiu uma decisão monocrática determinando que todos os órgãos públicos revisassem os contratos em que houve a transferência de concessão, no prazo de dois anos, diante da suposta inconstitucionalidade do artigo em questão, exceto nos casos em de transferência de controle acionário.
De acordo com o Ministro, a “nova” concessionária não teria se submetido ao imprescindível processo de licitação, o que seria vedado pela Constituição Federal, ao contrário da transferência de controle acionário, hipótese que não ensejaria qualquer violação ao dever de licitar, considerando que a pessoa jurídica seria a mesma que se sagrou vencedora do certame.
Porém, contrariando o entendimento anteriormente manifestado durante o julgamento da ação, o próprio Ministro Toffoli, reviu o seu posicionamento, a fim de permitir a transferência de concessão e de controle societário independentemente de nova licitação, afirmando que o interessa à Administração é, acima de tudo, a seleção da proposta mais vantajosa, sendo indiferente a identidade do particular contratado, tese que prevaleceu ao final do julgamento.
Destarte, a decisão apreço é favorável para fomentar a segurança jurídica aos contratos de concessão regidos pela Lei Federal n° 8.987/1993, uma vez que se o dispositivo em apreço fosse julgado inconstitucional, estaria suprimida a liberdade que a concessionária tem de reorganizar a sua atividade, incluindo, especialmente, aquelas alterações societárias internas no âmbito de um grupo econômico.
Em maio de 2021 foi publicada a Lei 14.151/21 que determinava o afastamento imediato das empregadas gestantes das atividades laborais presenciais, sem prejuízo de sua remuneração, durante o estado de emergência decorrente do coronavírus.
A referida norma gerou diversas discussões já que algumas atividades não eram compatíveis com o trabalho remoto, teletrabalho ou mesmo através de outro formato à distância. Logo, ainda que a norma tivesse o objetivo de preservar a vida da gestante e do bebê houve uma enorme repercussão no ambiente jurídico e econômico.
A dificuldade em dar cumprimento à norma recaiu sobre o Poder Judiciário e algumas empresas recorreram à justiça argumentando que a responsabilidade de pagamento integral dos salários diante da impossibilidade de trabalho presencial não poderia incidir sobre o empregador.
Procurando reparar tais deformidades foi sancionado o projeto de lei que alterou o regramento para o afastamento da empregada gestante, inclusive a doméstica, das atividades laborais durante o período de pandemia.
A lei determina que trabalhadoras grávidas retornem ao trabalho em três hipóteses:
a) após o encerramento do estado de emergência de saúde pública;
b) após sua vacinação contra o coronavírus SARS-CoV-2, a partir do dia em que o Ministério da Saúde considerar completa a imunização e,
c) mediante o exercício de legítima opção individual pela não vacinação contra o coronavírus SARS-CoV-2, mediante o termo de responsabilidade.
Portanto, trabalhadoras com esquema vacinal incompleto, continua sendo imprescindível o afastamento do trabalho presencial.
A norma não gera nenhuma imposição sobre a vacinação, pelo contrário garante que o direito à não vacinação trata-se de “expressão do direito fundamental da liberdade de autodeterminação individual, e não poderá ser imposta à gestante que fizer a escolha pela não vacinação qualquer restrição de direitos em razão dela.”.
Importante observar que, neste caso, a empregada gestante deverá firmar um termo de responsabilidade e consentindo para a realização de trabalho presencial, além de se obrigar-se a cumprir todas medidas preventivas adotadas pelo empregador.
Ainda, o legislador garantiu a alteração das funções exercidas pela empregada gestante para que esta possa continuar desempenhando o trabalho de forma remota, mas garantindo o retorno à função anterior, quando do retorno presencial ao trabalho.
Tais alterações são relevantes, mas não suprimem os problemas das empresas com trabalhadoras gestantes que exercem funções incompatíveis com o trabalho remoto e que não estejam, totalmente, imunizadas.
Importante destacar que a gestante será considerada totalmente imunizada, a partir do dia em que o Ministério da Saúde considerar completa a imunização, o que já tem gerado dúvida às empresas.
Segundo informações do Ministério da Saúde (https://www.gov.br/saude/pt-br/vacinacao/), as vacinas adotadas pelo SUS, com exceção da Janssen devem ser aplicadas com duas doses:
Ocorre que no decorrer da epidemia percebeu-se que uma terceira dose provocava um estimulo imunitário muito mais forte e poderoso o que evitaria o desenvolvimento de uma variação mais grave do coronavírus.
Essa terceira dose passou a ser chamada de dose de reforço, no entanto, considerando a segurança e eficácia das vacinas, o Ministério da Saúde atualizou suas estratégias de imunização, recomendando doses de reforço. O novo esquema encontra-se divulgado através da Nota Técnica Nº 11/2022- SECOVID/GAB/SECOVID/MS:
Nesse sentido, resta evidente que segundo as novas orientações do Ministério da Saúde, o esquema completo de vacinação para gestantes ocorre com a aplicação de duas doses e um dose de reforço.
No dia 8 de março foi promulgada a lei n° 14.309/2022 para permitir a realização de reuniões e deliberações virtuais pelas organizações da sociedade civil, bem como pelos condomínios edilícios e para possibilitar a sessão permanente das assembleias condominiais.
A alteração é pertinente, visto que, a realização de assembleias no âmbito virtual somente possuía amparo legal até outubro de 2020 (a norma anterior tinha um caráter transitório e emergencial), ou seja, nos encontrávamos em um vácuo legislativo desde então.
A lei possibilita que todas as reuniões, deliberações e votações das organizações da sociedade civil ocorram vitualmente, desde que sejam garantidos os direitos de voz e voto a quem os teria em reunião ou assembleia presencial.
Importante destacar que, considera-se organização da sociedade civil a “entidade privada sem fins lucrativos que não distribua entre os seus sócios ou associados, conselheiros, diretores, empregados, doadores ou terceiros eventuais resultados, sobras, excedentes operacionais, brutos ou líquidos, dividendos, isenções de qualquer natureza, participações ou parcelas do seu patrimônio, auferidos mediante o exercício de suas atividades, e que os aplique integralmente na consecução do respectivo objeto social, de forma imediata ou por meio da constituição de fundo patrimonial ou fundo de reserva” conforme definido pela lei n° 13.019/2014.
No caso dos condomínios, a lei definiu que as assembleias poderão ocorrer de maneira virtual, desde que:
Não seja proibida pela convenção do condomínio;
Sejam assegurados aos condôminos direitos de voz, debate e voto;
Precisará constar na convocação que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos;
A assembleia precisa obedecer às mesmas regras de instalação, funcionamento e encerramento previstos no edital de convocação;
Ainda, caso ocorram problemas técnicos com os equipamentos de informática ou falhas na conexão da internet dos condôminos a administração do condomínio não será responsabilizada. Será possível, inclusive, a realização do encontro de forma hibrida, com a presença física e virtual dos condôminos ao mesmo tempo.
De acordo com a Dra. Izabel Coelho, a lei foi salutar para dirimir certas dúvidas, inseguranças e dificuldades que existiam sobre a realização, convocação e deliberação das assembleias no âmbito virtual. Apesar deste formato ter sido introduzido para sanar restrições impostas pela pandemia, manteve-se a necessidade de utilização da tecnologia para simplificar e permitir um acesso mais efetivo e eficaz às associações e condomínios.
A Constituição Federal, em seu artigo 100, estabelece que os pagamentos de valores devidos pelas Fazendas Públicas Federal, Estaduais, Distrital e Municipais, com origem em decisões judiciais transitadas em julgado, devem ser feitos de acordo com a ordem cronológica de apresentação de precatório.
Não são objeto de precatório os valores definidos em lei como de pequeno valor como, por exemplo, inferiores a 60 (sessenta) salários mínimos, quando se tratar de débitos federais (art. 17 da Lei nº 10.259/2001).
São, ainda, exceções à regra da ordem cronológica, os débitos de natureza alimentícia, aos maiores de 60 (sessenta) anos, portadores de doença grave e pessoas com deficiência, que terão preferência sobre os demais débitos.
Com a promulgação da Emenda Constitucional nº 114/2021, importantes alterações foram feitas com relação ao regime dos precatórios, dentre elas a data limite para a expedição do precatório no ano corrente para que os valores sejam pagos no exercício seguinte.
Antes da alteração promovida pela referida emenda, a data limite de apresentação dos precatórios pelo Poder Judiciário era 1º de julho. Agora, o prazo foi antecipado para 02 de abril, de modo que, na prática, é necessário que se observe esta data para que os valores sejam incluídos no orçamento público para pagamento no ano seguinte. Ou seja, os precatórios expedidos até 02 de abril deste ano serão pagos em 2023. Já os expedidos após esta data, somente serão incluídos no orçamento de 2024.
A data já está bastante próxima, portanto, lembrando que o dia 02 de abril de 2022 é sábado, de modo que os precatórios deverão ser transmitidos aos Tribunais até o dia útil anterior ao do vencimento (1º de abril), para que seja garantido o pagamento em 2023.
Foi promulgada pelo Congresso Nacional, no dia 10/02/2022, a Emenda à Constituição n° 115, que inclui a proteção de dados pessoais no rol dos direitos e garantias fundamentais previstos na Constituição Federal.
Desta forma, a proteção de dados pessoais ganha mais proteção como cláusula pétrea, não podendo esse direito ser alterado ou excluído do ordenamento jurídico, por conta de seu valor essencial à dignidade dos cidadãos no contexto da vida digital. Passa, também, a ter um maior alcance e eficácia, pois goza de status superior à lei infraconstitucional.
A Emenda alterou, também, os artigos 21 e 22 da Constituição, atribuindo à União competência exclusiva para legislar sobre a matéria de proteção de dados pessoais. Ou seja, os Estados, Municípios e o Distrito Federal não podem criar leis sobre esta matéria.
Esta alteração colocou fim aos debates sobre a possibilidade de leis municipais tratarem de temas já abordados pela Lei Geral de Proteção de Dados Pessoais (LGPD). Por exemplo, no Brasil há notícia acerca da existência de ao menos três leis municipais que também versam sobre este assunto, nas cidades de Vinhedo/ SP, Cariacica/ ES e João Pessoa/PB.
Então, a definição de competência legislativa exclusiva da União Federal é bem-vinda, considerando ser temerária a existência de leis que tragam conceitos técnicos divergentes da LGPD, pois, não garante aos cidadãos segurança jurídica quanto à proteção e regulamentação das atividades que tratem dados pessoais.
Apesar do Supremo Tribunal Federal já ter declarado a proteção de dados pessoais como direito fundamental no julgamento da ADIn 6393 em 2021, a sua inclusão na carta-magna além de garantir uma proteção mais completa e eficaz aos cidadãos, tem grande poder simbólico para um regime democrático.
Em meados de 2021, foi promulgada a Lei nº 14.193 que instituiu, no Brasil, a Sociedade Anônima de Futebol (SAF). A despeito de o futebol ser uma paixão nacional, a exploração desse esporte, em inúmeros casos, está longe de ocorrer com o profissionalismo e saúde financeiras esperados. Inúmeros clubes nacionais, constituídos sob a forma jurídica de associações sem fins lucrativos, são deficitários e, se fossem empresas, poderiam ter ido à bancarrota.
Esse aspecto é muito importante e deverá ser sopesado pelos clubes que pretendem considerar a hipótese de constituírem ou se “transformar” numa SAF – movimento que já foi adotado pelo Cruzeiro, Botafogo, Vasco, Cuiabá e Figueirense, além de estar em estudo por outros tantos, em operações milionárias.
As SAFs poderão compreender atividades diversas, incluindo, o fomento e o desenvolvimento de atividades relacionadas com a prática do futebol (feminino e masculino); a formação de atletas profissionais de futebol, incluindo a negociação de receitas decorrentes da transação dos seus direitos desportivos; e a exploração de direitos de propriedade intelectual, incluídos os cedidos pelo clube ou pessoa jurídica original que a constituiu.
A forma societária pela qual será constituída a SAF é algo fundamental nesse projeto e deve ser bem apresentado aos associados do clube. Se não for uma entidade totalmente nova, a SAF sucederá o clube nas relações com as entidades de administração, bem como nas relações contratuais, de qualquer natureza, com atletas profissionais do futebol. Além disso, a transformação de um clube em SAF fará que seus credores se submetam ao Regime Centralizado de Execuções para terem seus créditos quitados.
Dessa forma, esse novo modelo empresarial não visa prejudicar os credores, pois parte (20%) das receitas correntes mensais obtidas pela SAF poderá ser segredada e revertida para quitação das dívidas já constituídas. Os investidores, por outro lado, poderão obter 50% dos dividendos, dos juros sobre o capital próprio ou de outra remuneração da SAF, na condição de acionista. Além disso, a nova legislação prevê que os clubes possam requerem recuperação judicial ou extrajudicial para efetuar o pagamento das obrigações inadimplentes.
Um outro ponto de atenção é o regime tributário que é mais oneroso na SAF do que no clube. Para amenizar essa circunstância, a legislação prevê o Regime de Tributação Específica para o Futebol (TEF), sendo simplificados e unificados o IRPJ, a CSLL, PIS/Pasep, COFINS, além das contribuições previdenciárias devidas. A alíquota será de 5% das receitas mensais recebidas nos cinco primeiros anos-calendário de instituição da SAF.
A SAF deverá ainda contar com uma estrutura de governança corporativa bastante rígida, sendo obrigatória a instalação e o funcionamento permanente dos Conselhos de Administração e Fiscal. Ademais, para prevenir conflitos de interesse, o acionista controlador não poderá deter participação, direta ou indireta, em outra SAF.
Como se vê, a SAF, embora atraente pelo aspecto de obtenção de investimentos, requer ponderações detidas pelos dirigentes dos clubes, os quais devem constar com assessoria jurídica especializada nas áreas societárias e tributária para avaliar se essa modalidade empresarial é uma alternativa viável e em que condições.
Não raro os proprietários acabam negociando a venda de imóvel em relação ao qual está em vigência um contrato de locação. Essa situação requer, inclusive por imposição legal, alguns cuidados e procedimentos específicos, conforme prevê a Lei de Locações.
A primeira medida que se deve observar é que seja respeitado o direito de preferência do locatário, conforme imposto pela citada lei, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento.
Nessas hipóteses, o locatário “tem direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar–lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.
Para dar conhecimento ao inquilino “a comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente”.
Por sua vez, o locatário tem o prazo improrrogável de 30 (trinta) dias para manifestar sua aceitação integral da proposta, de maneira inequívoca. O silêncio ou eventual contraproposta por parte do locatário é considerado como recusa à proposta que lhe foi informada e, neste ponto, perde a preferência, podendo a alienação seguir com terceiros, desde que nas mesmas bases em que foi divulgada.
No caso de alteração da negociação, nova ciência deve ser dada ao locatário, computando-se novamente outro prazo de 30 (trinta) dias.
Caso o locador desista do negócio depois de manifestada a aceitação por parte do locatário, responderá pelos prejuízos desta negativa em cumprir a proposta que ele mesmo deu conhecimento.
A lei do inquilinato também prevê este mesmo regramento da preferência para o caso de ocorrer sublocação, da seguinte forma “estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado”. E, ainda, “havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso”.
Se a alienação dizer respeito a mais de um imóvel simultaneamente, a preferência deve ser exercida em relação à totalidade dos bens negociados.
Deve-se registrar que a importância ao respeito do direito de preferência do locatário conforme exposto até aqui é tanta, que aquele que for preterido neste direito poderá até mesmo, depositado o preço em Juízo, e demais despesas da transferência, haver para si o imóvel, desde que faça em 30 (trinta) dias do registro da alienação a que se opõe e que o contrato de locação esteja averbado na matrícula imobiliária no mínimo 30 (trinta) dias antes da alienação. Senão, ainda nesta hipótese de a preferência do locatário ser desrespeitada, poderá optar pelo pedido indenizatório dos prejuízos sofridos, mediante a prova respectiva.
Outra especificidade legal é que, no caso de existir condomínio do imóvel, a preferência deste prevalece em relação a do locatário.
De outro lado, essa prerrogativa do locatário não incide nas hipóteses de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
Portanto, é medida que se impõe, por parte do pretenso adquirente, exigir que o vendedor apresente, na sequência da negociação, a comprovação de que o locatário foi cientificado das condições negociais definidas e da sua recusa em encampá-las.
Vencida esta fase, com a recusa por parte do locatário, e formalizada a alienação, o adquirente poderá optar pela continuidade ou término da locação.
Antes, porém, é preciso verificar, no caso de contrato locatício escrito, por tempo determinado, se foi pactuado entre locador e locatário a chamada cláusula de vigência.
A cláusula de vigência é uma disposição contratual através da qual as partes convencionam que, mesmo no caso de alienação do imóvel, o prazo da pretérita locação será respeitado até o final.
Todavia, para a eficácia desta disposição, o contrato deve estar averbado na matrícula do imóvel.
De outro lado, se não houver esta previsão para que a locação siga até o final do prazo inicialmente estipulado, é livre a decisão do adquirente de manter ou não esta contratação.
Caso entenda pela continuidade, sub-roga-se automaticamente na posição do antigo proprietário/locador e a relação locatícia segue.
Em caso oposto, se o comprador entender por rescindir a locação, terá o prazo do 90 (noventa) dias, contados do registro da venda ou da promessa, para denunciar o contrato ao inquilino, que terá o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação voluntária, a partir da sua notificação neste sentido.
Na hipótese de o comprador não denunciar o contrato, presume-se pela sua continuidade até o seu termo, nas mesmas bases.
Com efeito, não obstante a legislação de regência das locações trazer até o procedimento para o caso de alienação de imóvel locado, essas especificidades devem ser analisadas pelas partes a fim de evitar surpresas indesejadas quando realizada a operação, a fim de evitar-se, até mesmo a nulidade do ato.
