Cassiano Antunes Tavares

Não raro os proprietários acabam negociando a venda de imóvel em relação ao qual está em vigência um contrato de locação. Essa situação requer, inclusive por imposição legal, alguns cuidados e procedimentos específicos, conforme prevê a Lei de Locações.

A primeira medida que se deve observar é que seja respeitado o direito de preferência do locatário, conforme imposto pela citada lei, nos casos de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. 

Nessas hipóteses, o locatário “tem direito de preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar–lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca”.

Para dar conhecimento ao inquilino “a comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente”.

Por sua vez, o locatário tem o prazo improrrogável de 30 (trinta) dias para manifestar sua aceitação integral da proposta, de maneira inequívoca. O silêncio ou eventual contraproposta por parte do locatário é considerado como recusa à proposta que lhe foi informada e, neste ponto, perde a preferência, podendo a alienação seguir com terceiros, desde que nas mesmas bases em que foi divulgada.

No caso de alteração da negociação, nova ciência deve ser dada ao locatário, computando-se novamente outro prazo de 30 (trinta) dias.

Caso o locador desista do negócio depois de manifestada a aceitação por parte do locatário, responderá pelos prejuízos desta negativa em cumprir a proposta que ele mesmo deu conhecimento.

A lei do inquilinato também prevê este mesmo regramento da preferência para o caso de ocorrer sublocação, da seguinte forma “estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado”. E, ainda, “havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso”.

Se a alienação dizer respeito a mais de um imóvel simultaneamente, a preferência deve ser exercida em relação à totalidade dos bens negociados. 

Deve-se registrar que a importância ao respeito do direito de preferência do locatário conforme exposto até aqui é tanta, que aquele que for preterido neste direito poderá até mesmo, depositado o preço em Juízo, e demais despesas da transferência, haver para si o imóvel, desde que faça em 30 (trinta) dias do registro da alienação a que se opõe e que o contrato de locação esteja averbado na matrícula imobiliária no mínimo 30 (trinta) dias antes da alienação. Senão, ainda nesta hipótese de a preferência do locatário ser desrespeitada, poderá optar pelo pedido indenizatório dos prejuízos sofridos, mediante a prova respectiva.

Outra especificidade legal é que, no caso de existir condomínio do imóvel, a preferência deste prevalece em relação a do locatário.

De outro lado, essa prerrogativa do locatário não incide nas hipóteses de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Portanto, é medida que se impõe, por parte do pretenso adquirente, exigir que o vendedor apresente, na sequência da negociação, a comprovação de que o locatário foi cientificado das condições negociais definidas e da sua recusa em encampá-las.

Vencida esta fase, com a recusa por parte do locatário, e formalizada a alienação, o adquirente poderá optar pela continuidade ou término da locação.

Antes, porém, é preciso verificar, no caso de contrato locatício escrito, por tempo determinado, se foi pactuado entre locador e locatário a chamada cláusula de vigência.

A cláusula de vigência é uma disposição contratual através da qual as partes convencionam que, mesmo no caso de alienação do imóvel, o prazo da pretérita locação será respeitado até o final.

Todavia, para a eficácia desta disposição, o contrato deve estar averbado na matrícula do imóvel. 

De outro lado, se não houver esta previsão para que a locação siga até o final do prazo inicialmente estipulado, é livre a decisão do adquirente de manter ou não esta contratação.

Caso entenda pela continuidade, sub-roga-se automaticamente na posição do antigo proprietário/locador e a relação locatícia segue.

Em caso oposto, se o comprador entender por rescindir a locação, terá o prazo do 90 (noventa) dias, contados do registro da venda ou da promessa, para denunciar o contrato ao inquilino, que terá o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação voluntária, a partir da sua notificação neste sentido.

Na hipótese de o comprador não denunciar o contrato, presume-se pela sua continuidade até o seu termo, nas mesmas bases.

Com efeito, não obstante a legislação de regência das locações trazer até o procedimento para o caso de alienação de imóvel locado, essas especificidades devem ser analisadas pelas partes a fim de evitar surpresas indesejadas quando realizada a operação, a fim de evitar-se, até mesmo a nulidade do ato.