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Cláusula penal e perda das arras não são cumuláveis

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O advogado Robson Evangelista atua no setor Cível do Prolik.

Nos contratos de promessa de compra e venda ou compra e venda definitiva de imóveis, é comum a previsão de penalidade financeira para o comprador, em caso de rescisão do pacto por inexecução. A estipulação da perda do sinal de negócio (arras), bem como a retenção de um determinado percentual sobre as parcelas pagas pelo comprador, são as penalidades mais comuns.

Quando a aquisição do imóvel envolve relação de consumo, ou seja, quando o vendedor é uma sociedade enquadrada no conceito de fornecedora, como é o caso típico das construtoras, as regras punitivas do contrato tendem a sofrer intervenção e relativização pelo Poder Judiciário. O entendimento predominante é que a perda do comprador fique limitada a 10% do que pagou ao vendedor.

Entretanto, em interessante decisão proferida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) no âmbito do Recurso Especial sob nº 1.617.652, ficou decidido que a perda do sinal de negócio e a cláusula penal que previa a retenção do percentual de 25% sobre o valor pago, não se acumulam, ou seja, o comprador não pode ser penalizado com a dupla perda.

Aparentemente, nada de incomum nesse tipo de conclusão. O detalhe é que o STJ alterou a decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo que havia determinado que a penalidade do comprador seria limitada aos usuais 10% do valor pago. Para o STJ, no caso analisado, a punição imposta ao consumidor foi a perda do sinal de negócio, já que a contratação foi celebrada em caráter irrevogável e irretratável, em cuja situação o Código Civil estabelece a retenção dos arras dadas pelo comprador inadimplente.

O advogado Robson José Evangelista destaca a singularidade desse posicionamento, pois em ações de rescisão de contrato propostas por consumidores, como destacado, a jurisprudência acabou se pacificando no sentido de admitir a retenção dos 10%, ressalvada a possiblidade de ela ser maior se a vendedora realmente comprovar prejuízo superior a esse percentual. Essa decisão certamente poderá servir de precedente à defesa das construtoras quando o sinal de negócio representar valor superior aos 10% utilizados como regra geral.

Testamento manuscrito é considerado nulo

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O advogado Cassiano Antunes Tavares atua no setor Cível do Prolik.

Existem várias formas de realizar um testamento. A mais comum é o chamado testamento público, que se faz perante um tabelião, na presença de duas testemunhas, com leitura em voz alta das declarações do testador, perante todos os presentes, simultaneamente.

Há até mesmo a possibilidade de testar mediante um manuscrito, sem a presença de qualquer testemunha ou oficial, desde que o autor declare no próprio documento as circunstâncias excepcionais em que redigiu seu testamento, que, sob o critério do Judiciário, poderá ser confirmado como válido.

Traço comum a todas as modalidades prescritas na lei civil é o “formalismo e solenidade” que se faz justamente para buscar preservar e assegurar o cumprimento da última vontade do testador, cujo conteúdo, obviamente, não comporta explicações e aclaramentos, quando é trazido ao conhecimento geral.

Tanto assim, que no final do ano passado, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão das instâncias ordinárias ao declarar nulo um testamento feito a mão, sem qualquer formalidade legal, nem mesmo a presença de testemunha ou justificativa do testador, que pudesse caracterizar alguma excepcionalidade. Sequer a declaração posterior de determinadas pessoas, de que teriam presenciado o ato, serviu para torná-lo válido.

Para o STJ é da essência do ato a presença e subscrição de três testemunhas, no caso de testamento particular, o que não ocorreu, e ensejou a confirmação da nulidade do documento para servir como testamento.

O advogado Cassiano Antunes Tavares destaca que havendo dúvida sobre a real vontade do testador o Judiciário tende a infirmar (ou anular) a declaração questionada, como foi nesse julgamento.

Uso indevido de marca concorrente em link patrocinado gera direito à indenização

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Por Eduardo Mendes Zwierzikowski

O advogado Eduardo Mendes Zwierzikowski atua no setor Cível do Prolik.

Em recente decisão, o Tribunal de Justiça de São Paulo julgou caso envolvendo o uso abusivo de links patrocinados em site de busca na internet.

No caso analisado, uma empresa do ramo de divisórias plásticas contratou o serviço de publicidade oferecido pelo Google para promover o seu negócio no buscador, porém cadastrou como palavra-chave a marca registrada pela sua principal concorrente.

Assim, quando um usuário digitava na busca expressão integrante da marca e nome de domínio da autora da demanda, ele era direcionado para o endereço eletrônico da sua concorrente.

De acordo com o TJ/SP, a vinculação de marca de concorrente em anúncio publicitário na internet gera evidente confusão entre os consumidores e configura prática de concorrência desleal, por meio da captação ilícita de clientela, que sujeita o infrator ao pagamento de indenização por danos materiais e morais.

4ª Turma do STJ reconhece cabimento de agravo de instrumento contra decisão sobre competência

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Por Thiago Cantarin Moretti Pacheco

O advogado Thiago Cantarin Moretti Pacheco atua no setor Cível do Prolik.

Em decisão proferida há poucos dias, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que, apesar do rol taxativo de hipóteses de cabimento do agravo de instrumento, o recurso também deve ser admitido para rediscussão de decisões que disponham sobre alegação de incompetência. O julgamento do recurso especial n. 1.679.909 foi relatado pelo ministro Luis Felipe Salomão. Antes do enfrentamento do mérito, o ministro já havia admitido monocraticamente, em agravo, o recurso especial no qual se debatia o tema, interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.

A decisão – que ainda não foi publicada – soluciona a questão ao propor uma integração da disposição do art. 64, § 2º do NCPC (o qual prevê decisões imediatas para as alegações de incompetência) com a flexibilização da interpretação do rol de hipóteses de cabimento do art. 1.015 – no qual não está contemplada a decisão que acolhe ou rejeita tal argumento.

O acórdão também toma como fundamento lições doutrinárias recentes, que propõem a interpretação extensiva do inciso III do art. 1.015, disposição que prevê o cabimento de agravo de instrumento contra decisão que rejeitar alegação de arbitragem. O raciocínio é o de que esta, sendo uma das hipóteses em que se discute “competência”, garantiria o cabimento do recurso contra decisões que tratassem de outras situações – embora não haja disso previsão expressa. O ministro Salomão afirmou, no voto, que “ambas [as hipóteses] possuem a mesma ratio, qual seja, afastar o juízo incompetente para a causa, permitindo que o juízo natural e adequado julgue a demanda”.

De fato, impedir o conhecimento e processamento do agravo de instrumento contra decisões que determinam a competência para julgamento de uma causa cria o risco de se permitir o prosseguimento – e posterior decisão de mérito – por juízo incompetente, com a prática de atos processuais inúteis que seriam, depois, todos anulados em preliminar articulada em recurso de apelação. Permitir que a questão da competência seja definitivamente esclarecida e decidida antes que se pratique os atos processuais subsequentes, portanto, parece ser a solução que melhor se coaduna com os princípios da economia e celeridade, a que o NCPC dá tanta importância. Por outro lado, o debate mais amplo – sobre a taxatividade do rol do art. 1.015, que regula o cabimento do agravo de instrumento – prossegue sendo um dos principais pontos de discussão da nova legislação, não parecendo haver dúvida de que, em breve, o STJ será chamado a decidir sobre outras situações nas quais a lei não permite o manejo de agravo de instrumento.

Despesas de cobrança podem ser imputadas ao devedor

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O advogado Robson Evangelista atua no setor Cível do Prolik.

Assunto que gera muitas discussões é a legalidade da exigência de reembolso de despesas realizadas pelo credor para a cobrança de dívidas. Essa controvérsia ganha contornos de maior litigiosidade quando a cobrança envolve consumidor, o qual, via de regra, é considerado a parte mais fraca da relação contratual.

Por princípio geral, o devedor responde por todas os prejuízos e despesas sofridas pelo credor em razão do inadimplemento, nos termos do que prevê o artigo 395, do Código Civil. Quando o ressarcimento constar de previsão contratual, ele teria duplo amparo: legal e convencional.

Entretanto, a jurisprudência não é uníssona quanto ao assunto. Há decisões que negam o direito ao reembolso, seja porque não houve contratação prévia a respeito dele, seja porque, mesmo havendo convenção expressa prevendo o ressarcimento, ela está inserida em contratos de adesão, em cuja modalidade ao aderente não é oportunizado discutir previamente o conteúdo da avença padrão.

Por outro lado, há precedentes judiciais amplamente favoráveis ao direito de reembolso. O advogado Robson José Evangelista, da área cível do Escritório, destaca que no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, há decisões considerando válida a previsão de cobrança, inclusive em contratos bancários, mas, sempre, com duas importantes ressalvas: deve haver demonstração de que os custos de cobrança realmente existem e que não abusivos.

“Ou seja, o Judiciário tem admitido o reembolso, mas a legitimidade de seu pleito demandará o exame e a modulação caso a caso, censurando-se condutas abusivas”, alerta o advogado.

Polêmica com o cantor Caetano Veloso testa jurisprudência sobre dano moral

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Thiago Cantarin Moretti Pacheco

O advogado Thiago Cantarin Moretti Pacheco atua no setor Cível do Prolik.

O cantor Caetano Veloso, figura habitual no debate público brasileiro, viu-se envolvido recentemente na grande polêmica ocasionada por duas exposições de arte cujo conteúdo foi entendido, por ampla parcela da população, como impróprio para menores de idade – embora, em ambos os casos, as exposições e performances tenham sido frequentadas por crianças em idade escolar. Em um dos casos, houve até mesmo horários destinados à visitação orientada de grupos de estudantes, o que causou um intenso debate que desbordou das ditas “redes sociais” e deu origem a protestos organizados por cidadãos

Encabeçando um movimento de artistas em resposta à revolta popular e ao que chamaram de “censura”, Caetano Veloso e sua ex-esposa Paula Lavigne passaram a receber fortes críticas pelos mesmos meios – com o agravante de que o relacionamento entre ambos teve início quando Lavigne tinha apenas 13 anos de idade. Entendendo que tais críticas representaram ofensas puníveis, Caetano moveu ações de reparação de dano moral contra um movimento político suprapartidário envolvido nos protestos que antecederam o impeachment de Dilma Roussef e também contra algumas pessoas físicas. Em uma das ações, o compositor pede que um articulista seja condenado a lhe pagar R$ 200 mil de indenização.

A jurisprudência brasileira sobre dano moral é tão diversa e surpreendente quanto nossa cultura – fortemente influenciada por miscigenação e sincretismo, muitas vezes ao ponto da total imprevisibilidade. No caso de manifestações culturais, isso é quase sempre positivo e enriquecedor.

A jurisprudência, no entanto, precisa ser minimamente previsível para que cumpra sua função. E é aí que reside o problema: os tribunais brasileiros estão muito longe de adotar critérios racionais e previsíveis – em suma, há julgados para todos os gostos.

O STJ já tentou tarifar o dano moral em uma série de julgados que deram origem a uma “tabela” e, mais recentemente, a 4ª Turma, em julgamento realizado em outubro de 2016, adotou o “método bifásico” como critério de fixação da indenização por dano moral.  Mesmo isso está longe de pacificar a questão: o valor da indenização, afinal, é um assunto que pressupõe a condenação, coisa que é difícil garantir que aconteça no caso das ações movidas pelo compositor baiano.

Figura pública muito dada a debater assuntos políticos, é certo que Caetano está sujeito a ser criticado em níveis diferentes dos de um cidadão anônimo. Mas teria o público que ele tanto procura influenciar se excedido ao se recusar a seguir sua orientação? E mais: ao criticar tão acidamente o que percebeu como “hipocrisia” nas condutas do compositor?

O que há de certo em tudo isso é o grande desafio posto ao julgador pela questão: de um lado, os críticos de Caetano meramente repercutiram fatos incontroversos, repetidos na imprensa de grande circulação, há pelo menos 19 anos, pela então esposa do cantor. Como é sabido, os fatos notórios não dependem de prova (art. 374, I, do NCPC).

De outro lado, há a honra do compositor – que, afinal de contas, se casou com Paula Lavigne algum tempo após os fatos para os quais chamam a atenção seus detratores. Isso – e muito mais – deverá ser sopesado pela sentença que sobrevier, a qual, se submetida aos recursos cabíveis, se tornará importante precedente nas discussões sobre liberdade de expressão, responsabilidade civil e dano moral derivado de críticas à pessoa pública.

É válida venda de cotas de sociedade entre pai e filho sem consentimento de irmã

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Cassiano Antunes Tavares

O advogado Cassiano Antunes Tavares atua no setor Cível do Prolik.

Segundo a lei civil brasileira a venda de bens por ascendentes a descendentes depende da concordância do cônjuge e dos descendentes que não figurem como compradores. Isso ocorre para assegurar a futura participação legalmente garantida na herança, a chamada legítima.

Porém, recentemente (em agosto passado) o Superior Tribunal de Justiça, em situação bastante específica, decidiu que não era exigível essa anuência por parte de uma filha deixada pelo alienante. O caso tratava de uma filiação reconhecida judicialmente por força de ação de investigação de paternidade ajuizada após a morte do vendedor.

Uma vez que à época dos fatos a filha não era conhecida pelos contratantes da venda das cotas sociais, decidiu-se que não é, nestas circunstâncias, exigível o consentimento dessa descendente que somente se revelou após o falecimento do vendedor.

Segundo o advogado Cassiano Antunes Tavares, apesar da garantia legislativa da participação dos herdeiros na legítima, o Superior Tribunal de Justiça, conforme os termos da decisão, prestigiou o princípio constitucional da segurança jurídica, fundamentando-se expressamente no respeito às situações jurídicas definitivamente constituídas.

Comissão de corretagem não é devida diante de arrependimento motivado

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Por Manuella de Oliveira Moraes

A advogada Manuella de Oliveira Moraes atua no setor Cível do Prolik.

Em recente julgado, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que não cabe pagamento de comissão de corretagem quando o negócio não é concluído por desistência de uma das partes, em virtude da falta de apresentação das certidões do imóvel objeto da transação.

Segundo o relator, ministro Luis Felipe Salomão, o pagamento da corretagem não é obrigatório nas hipóteses em que o arrependimento é motivado por descoberta de risco jurídico ou problemas estruturais no imóvel.

Para o ministro, o Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade dos consumidores dos negócios intermediados por corretores de imóveis.

Além disso, o Código Civil estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

No caso em análise, a imobiliária não cumpriu com o seu dever de assessorar as partes até a concretização do negócio, pois não buscou certidões acerca de ações que poderiam envolver os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou ineficaz.

Edificação em terreno de terceiro pode ser partilhada ao fim de união estável

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Por Eduardo Mendes Zwierzikowski

O advogado Eduardo Mendes Zwierzikowski atua no setor Cível do Prolik.

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que uma casa edificada pelo casal durante a união estável pode ser partilhada, ainda que ela tenha sido construída dentro de terreno pertencente a terceiro.

No caso analisado, um casal havia construído uma casa dentro de um imóvel pertencente aos pais do ex-companheiro. Com a dissolução da união estável, a mulher pleiteou a divisão do patrimônio comum.

Segundo o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, é “possível a partilha dos direitos decorrentes da edificação da casa de alvenaria, que nada mais é do que patrimônio construído com a participação de ambos, cabendo ao magistrado, na situação em concreto, avaliar a melhor forma da efetivação dessa divisão”.

Para o STJ, a divisão dos direitos relativos à casa construída é perfeitamente viável e, apesar de o bem edificado continuar na posse e propriedade dos pais do antigo companheiro, à esposa caberá uma indenização correspondente a sua parcela de 50% no bem.

Atenção para as regras de locação para temporada

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O advogado Paulo Roberto Narezi atua no setor Cível do Prolik.

Aproximando-se o fim de ano, e com o início do verão em 21 de dezembro, as buscas para os imóveis de veraneio, através da locação para temporada, começam.

Mas, de fato, a locação para temporada não existe apenas para imóveis de praia, de lazer. O artigo 48 da lei de locação considera locação para temporada não só aquela destinada à pratica de lazer, mas também as feitas para a realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras no imóvel próprio do locatário, e outros fatos que impliquem uma locação de determinado tempo, não superior a 90 dias.

Nessa modalidade de locação, se o imóvel estiver mobiliado, obrigatoriamente a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem deve constar no contrato.

Como esclarece o advogado Paulo Roberto Narezi, na locação para temporada admite-se a cobrança antecipada do aluguel, o que se caracteriza como contravenção penal nas demais modalidades.

Segundo orienta o advogado, o locador não deve aceitar a ocupação pelo locatário do imóvel após o término do prazo, pois a permanência dele por mais 30 dias no imóvel transforma a locação para temporada em locação por prazo indeterminado, podendo o locador rescindir o contrato após 30 meses apenas.