Por Paulo Roberto Narezi.
O advogado Paulo Roberto Narezi é diretor do Departamento Cível de Prolik Advogados.
A pretendida locação de imóveis, por muitas vezes, encontra barreira na análise preliminar feita pelos locadores, principalmente através de imobiliárias, na medida em que a garantia de recebimento do crédito por alugueres é o principal objetivo de proprietários de imóveis.
Estas verificações têm o objetivo de concluir se o candidato a inquilino possui condições patrimoniais para arcar com as responsabilidades financeiras assumidas em uma relação locatícia e, também, se o seu histórico comercial aponta alguma irregularidade.
As obrigações financeiras do inquilino não estão resumidas ao aluguel convencionado, pois abrangem também os impostos, taxas e despesas condominiais, quando for o caso, do imóvel locado.
Dentre as exigências habitualmente apresentadas ao locatário, está a prestação de garantia locatícia a qual, apenas em raras situações, é dispensada.
A garantia locatícia, aos olhos dos proprietários e administradores de imóveis, deve ser a mais ampla possível, já que, em razão da sobrecarga de processos judiciais em trâmite, em alguns casos, o despejo por falta de pagamento, cumulado com cobrança de alugueres, pode ter demorada tramitação junto ao Poder Judiciário.
O artigo 37 da Lei de Inquilinato elenca as espécies de garantias específicas, quais sejam: a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia, e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Destaque-se, todavia, que apenas uma modalidade de garantia pode ser admitida por contrato, sob pena de nulidade, situação expressamente prevista no parágrafo único do artigo 37 da Lei de Locação.
A primeira espécie de garantia, a caução, pode recair sobre bens móveis, imóveis, dinheiro e, ainda, títulos e ações.
A caução sobre bens móveis não é muito utilizada, na medida em que tal espécie de bem pode se perder facilmente em algumas situações, e ainda ser objeto de alienação a terceiros, já que o registro da mesma, forma de tornar pública a garantia, se dá apenas em cartório de títulos e documentos.
A caução em dinheiro tem utilização maior, posto que a quantia, que não pode exceder a 3 (três) meses de aluguel, fica sob a responsabilidade do próprio locador, que a depositará em caderneta de poupança.
Ao final da locação, adimplidas todas as obrigações, a importância, e seus respectivos acréscimos decorrentes da aplicação dos índices da caderneta de poupança, são devolvidos ao locatário.
Mas a modalidade de caução mais utilizada, e recomendada, é a caução em imóvel, pois na maioria dos casos, em razão do valor do bem caucionado, a garantia supera em muito a limitação de 3 (três) meses de aluguel, quando se trata de caução em dinheiro.
Além do mais, o registro da caução da matrícula do imóvel é a certeza de que tal garantia surtirá efeitos perante terceiros, em caso de venda do bem.
A fiança, modalidade em grande uso, pode ser oferecida por pessoa física ou jurídica, incluindo-se instituição financeira. Esta última tem a vantagem de se ter um banco como garantidor das obrigações assumidas pelo locatário, e a primeira o benefício da penhorabilidade do bem de família do fiador, exceção esta expressamente autorizada pelo inciso VII do artigo 3º da Lei 8.009.
A fiança através de pessoa física deve ter o comparecimento do cônjuge do fiador, ou a anuência do mesmo, e perdura enquanto durar o contrato, ainda que ele se prorrogue por prazo indeterminado.
Importante ressaltar, entretanto, que a fiança por pessoa física, por ser garantia fidejussória, se resume à assinatura do(s) fiador(es) no mesmo contrato de locação, não implicando qualquer registro junto aos bens de propriedade do(s) fiador(es).
Assim, se num dia o fiador apresenta ao locador ou à administradora documentos relacionados aos imóveis de sua propriedade, para comprovar a sua solvência, noutro pode facilmente se desfazer dos mesmos, ou onerá-los, “esvaziando” a garantia oferecida.
Para estas hipóteses e outras (como a morte, ausência, interdição, falência, insolvência ou recuperação judicial do fiador), o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Como pode se concluir pela rápida análise das modalidades de garantias permitidas em locações, constata-se que locar um imóvel sem a utilização de uma delas implica em risco ao locador, ainda mais levando-se em conta a possível demora para se alcançar o despejo por falta de pagamento do inquilino inadimplente.
