Por Thiago Cantarin Moretti Pacheco.

O advogado Thiago está no Departamento Cível.

A usucapião é um modo originário de aquisição de bens imóveis – assim chamada porque, como na acessão natural, não há relação jurídica entre o adquirente do bem e quem o antecedeu. Observados certos requisitos, como principalmente a posse mansa, pacífica e continuada, a propriedade se transfere sem qualquer influência do consentimento do proprietário anterior.

No regime atual, apenas uma decisão judicial, proferida após a observância de um rito complexo e sob o devido processo legal, poderia reconhecer a ocorrência da usucapião e determinar a transferência da titularidade do imóvel – afinal, existe um proprietário conhecido cujo consentimento sobre a transferência está prestes a ser suplantado pelos requisitos da usucapião.

O Novo Código de Processo Civil (Novo CPC), no entanto, inovou também quanto a isto: em dispositivo que altera a Lei de Registros Públicos, acrescentando-lhe o art. 216-A, passou a permitir a usucapião extrajudicial: o interessado pode reunir provas da posse de um imóvel e, atendidos os demais requisitos, requerer o reconhecimento da usucapião perante o próprio cartório de registro em que o imóvel está cadastrado. Caso o pedido seja indeferido, o interessado pode recorrer, então, à via judicial.

A alteração segue a tendência de simplificação de procedimentos em que o consentimento de ambas as partes esteja induvidosamente presente, como o divórcio ocorrido nessas circunstâncias, ou daquelas em que o consentimento não possa mais ser obtido, como o inventário dos bens de pessoa falecida (havendo, é claro, consenso entre os herdeiros). A possibilidade de separação, divórcio, inventário e partilha extrajudicial foi introduzida pela Lei nº 11.441, de 2007, à qual se juntam, agora, as alterações na Lei de Registros Públicos introduzidas pelo Novo CPC para permitir a usucapião administrativa.

Um primeiro questionamento que poderia surgir é sobre eventual conflito entre a nova regra e aquela do art. 1.238 do Código Civil, que dispõe expressamente que a parte que pretende ver reconhecida a usucapião deve dirigir seu requerimento ao juiz para que este o declare por sentença. O ato do oficial de registro poderia suplantá-lo?

Outro aspecto polêmico, e que põe a utilidade do instituto em dúvida, decorre da redação final do texto pelo Senado: o § 2º do art. 216-A determina que o pedido extrajudicial de usucapião deve ser instruído com planta e memorial descritivo do imóvel assinada “pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes” – em suma, com o consentimento prévio do proprietário anterior. No entanto, se esse não possa ser obtido, por qualquer razão, a regra nova determina a notificação do titular para que se manifeste no prazo de 15 dias, fornecendo seu consentimento – e seu silêncio sendo interpretado como discordância. Como consequência, o pedido teria de ser rejeitado pelo oficial de registro.

A disposição é conflitante com a regra geral sobre o silêncio como manifestação de vontade, constante do art. 111 do Código Civil: silêncio importa em anuência, e não em discordância. Além disso, quando interpretada sistematicamente com as demais regras, a disposição do § 2º do art. 216-A parece esvaziar de sentido o pedido extrajudicial em situação na qual não se obtenha o consenso prévio de todos os envolvidos – o que, como se sabe, é situação das mais raras, havendo sempre algum grau de resistência da parte de quem está prestes a perder a propriedade de um bem.

Não é a primeira crítica que se faz às alterações no texto original do Novo CPC pelo Senado – tendo havido, depois, alterações ainda mais radicais sobre mecanismos que eram novidades, como a obrigatoriedade de observância da ordem cronológica de processos para seu julgamento, ou a alteração substancial no controle de admissibilidade dos recursos dirigidos aos tribunais superiores. Parte do Novo CPC parece ter sido descaracterizada com tais mudanças, mas é apenas com a vigência do código, a prática diária e a interpretação das novas regras pelos tribunais que se chegará a uma conclusão mais esclarecida sobre seu acerto.