A atualização do valor de bens imóveis.

Luana Maria Vaz

A Lei nº 14.973/2024, publicada em 16 de setembro de 2024, introduz um conjunto de medidas relevantes sobre a atualização de bens imóveis de pessoas físicas e jurídicas. 

Inicialmente, a nova lei foi criada com o intuito de regulamentar a desoneração da folha de salários em 2024 (confira artigo publicado pelo EAP). Entretanto, em razão do impacto tributário que essa desoneração gera, a lei também instituiu outras formas de arrecadação compensatória.

Uma das medidas previstas é a possibilidade de pessoas físicas e jurídicas atualizarem o valor de seus imóveis ao preço de mercado, a qual foi recentemente regulamentada pela Instrução Normativa da RFB nº 2.222/2024, publicada em 24 de setembro de 2024.  

A IN estabelece que as pessoas físicas poderão atualizar o valor dos bens imóveis já informados na Declaração de Ajuste Anual (DAA), relativa ao ano-calendário de 2023, enquanto as pessoas jurídicas poderão atualizar o valor dos bens imóveis indicados como ativo não circulante na ECF relativa ao ano-calendário de 2023. 

Esses imóveis poderão estar situados no Brasil ou no exterior, incluindo aqueles que fazem parte do patrimônio de entidade controlada ou trust. Essa atualização, no geral, será considerada acréscimo patrimonial e tributada com alíquotas específicas sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado.

Assim, a tributação para pessoas físicas que optarem pela atualização do valor de seus imóveis será de 4% sobre a diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição (IRPF), sem a aplicação de qualquer dos benefícios de redução, pelo tempo de aquisição do imóvel. Para as pessoas jurídicas, as alíquotas serão de 6% para o IRPJ e 4% para a CSLL. 

A formalização da opção deve ser realizada com a apresentação da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis – Dabim, já disponibilizada pela RFB no e-CAC do contribuinte, no link http://rfb.gov.br. e o recolhimento dos tributos deve ser realizado até o dia 16 de dezembro de 2024.

Importante destacar que a lei e a IN também prevêem a tributação sobre o ganho de capital na venda futura desses bens imóveis atualizados, se eles forem alienados antes de 15 anos. Vale dizer, para que essa atualização realmente seja vantajosa, o imóvel não pode ser vendido antes de 15 anos, seja pela pessoa física, seja pela pessoa jurídica, sob pena de sofrer uma nova tributação de ganho de capital, à alíquota de 15%, com base em uma fórmula que considera o tempo decorrido desde a atualização, com percentuais crescentes a cada ano, atingindo 100% após 180 meses, da seguinte maneira:

Ganho de Capital = Valor da alienação – [Custo do bem antes da atualização +
(Diferencial do custo tributado a título de atualização x percentual proporcional)]

Os percentuais proporcionais de atualização até a venda, ocorrerá da seguinte forma:

0%Até 36 meses56%Entre 108 e 120 meses
8%Entre 36 e 48 meses62%Entre 120 e 132 meses
16%Entre 48 e 60 meses70%Entre 132 e 144 meses
24%Entre 60 e 72 meses78%Entre 144 e 156 meses
32%Entre 72 e 84 meses86%Entre 156 e 168 meses
40%Entre 84 e 96 meses94%Entre 168 e 180 meses
48%Entre 96 e 108 meses100%Após 180 meses

Necessário, pois, avaliar caso a caso a conveniência da adesão a essa possibilidade de atualização do valor dos imóveis, considerando-se as pretensões com cada qual, haja vista que, na realidade, diante da restrição temporal acima, estar-se-á antecipando recolhimento do imposto de renda sobre o ganho de capital aos cofres públicos. 

Prolik Advogados fica à disposição para orientar e oferecer o melhor direcionamento para conduzir esse tema.