João Fernando Bassil Miranda

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a instituição financeira, ao conceder crédito para a aquisição de um imóvel em contrato com alienação fiduciária, não pode ser obrigada a pagar o IPTU antes da consolidação da propriedade e da emissão da posse do imóvel.

No julgamento do Tema 1.158, sob o rito dos recursos repetitivos, a 1ª Seção do STJ afastou tanto a responsabilidade solidária quanto a legitimidade passiva do credor fiduciário em execuções fiscais que cobram IPTU de imóveis alienados fiduciariamente. De forma unânime, os Ministros acompanharam o voto do Relator, Ministro Teodoro Silva Santos.

Entendimento do STJ

O Ministro destacou que, antes da consolidação da propriedade e da posse do imóvel, o credor fiduciário não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, pois tal obrigação não está prevista no Código Tributário Nacional (CTN).

No caso da alienação fiduciária, explicou o Ministro, o credor detém a propriedade apenas para fins de garantia do financiamento, sem o propósito de ser dono da coisa, o que o afasta da sujeição ao pagamento do imposto.

A controvérsia envolveu a cobrança de IPTU sobre imóveis adquiridos mediante alienação fiduciária, modalidade em que a propriedade formal do bem é transferida ao banco até que o devedor (fiduciante) quite integralmente a dívida. Nesse período, o fiduciante detém a posse e usufrui do imóvel, mas não possui a propriedade definitiva.

No caso analisado, o Município de São Paulo sustentava que o Itaú Unibanco, na qualidade de credor fiduciário, deveria responder pelo pagamento do IPTU, já que a propriedade do imóvel estava em seu nome. No entanto, o STJ afastou essa responsabilidade com base no artigo 34 do CTN, que define como contribuintes do imposto o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do bem a qualquer título.

Base legal da decisão

O artigo 23, parágrafo 2º, da Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária, estabelece expressamente que cabe ao devedor fiduciante a responsabilidade pelo pagamento do IPTU incidente sobre o bem alienado. Segundo o Relator, a intenção do legislador foi tributar aquele que detém a posse qualificada do imóvel, com o chamado animus domini, ou seja, a intenção de ser dono.

Dessa forma, o STJ entendeu que o credor fiduciário não pode ser responsabilizado pelo pagamento do IPTU enquanto não houver inadimplência do devedor e consequente consolidação da propriedade e da posse em seu nome.

Tese firmada

Com a decisão, a 1ª Seção do STJ fixou a seguinte tese:

“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do CTN.”

Com essa definição, o STJ reforça a segurança jurídica nas operações de crédito imobiliário e limita a cobrança do IPTU ao devedor fiduciante, que é quem efetivamente usufrui do imóvel até a quitação do financiamento.