STJ: Judiciário não pode interferir em decisão empresarial de acionista controlador

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Por unanimidade de votos, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o judiciário não pode interferir nas decisões tomadas por acionista controlador, ou seja: aquele que é titular de direitos de sócio que lhe assegurem, de modo permanente, a maioria de votos nas deliberações da assembleia geral e o poder de eleger a maioria dos administradores, e usa efetivamente seu poder para dirigir as atividades da sociedade e o funcionamento dos órgãos gestores (art. 116, Lei das S/A).

Nos casos em que tais acionistas ajam de forma alinhada aos objetivos e interesses sociais, sem desvio de poder, não cabe ao judiciário interferir na condução dos negócios e na autonomia das decisões empresariais, ainda que tal gerenciamento desagrade os acionistas minoritários e até dilua as suas respectivas participações no capital social.

O tema chegou ao Superior Tribunal de Justiça em ação proposta por acionistas minoritários do Banco Sudameris Brasil, reivindicando reparação por danos sob a alegação de que o valor patrimonial de suas ações foi injustificadamente reduzido e suas participações diluídas na sociedade controlada, quando a sociedade controladora agiu com abuso de poder e adquiriu o controle acionário de outra instituição bancária com elevado passivo descoberto.

O advogado Cícero José Zanetti de Oliveira comenta que as hipóteses de atuação com abuso de poder por parte de controladores estão exemplificativamente previstas na Lei das Sociedades Anônimas, dentre as quais está a orientação da companhia para fins estranhos ao objeto social. No caso do banco, conforme relatório do processo, havia necessidade de expansão, com aumento de sua participação no mercado financeiro nacional, e restou comprovado que a aquisição não só contribuiu para esta expansão, como para a geração de lucro pelo adquirente três anos depois da operação.

Havendo razões econômicas para o aumento do capital social, a diluição da participação dos demais sócios estará em tese justificada, lembrando, neste caso, que a eles está assegurado o direito de preferência na aquisição destas novas ações (art. 170, §1º, Lei das S/A).

Banco não responde por cheque sem provisão de fundos

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Por Robson José Evangelista

Na dinâmica das relações comerciais da era digital, o uso de cheques está se tornando uma prática cada vez mais restrita. O cartão magnético é, sem dúvidas, o meio preferencialmente utilizado para pagamentos no comércio civil, seja pela sua agilidade, seja pela sua maior segurança. Nem por isso, o uso do cheque deixou de ter importância, inclusive porque ele se constitui em um título de crédito que pode circular, através de endosso.

Além do mais, ainda é possível identificar no cotidiano do Judiciário discussões que envolvem o cheque. Uma das mais recorrentes é a tentativa de responsabilizar as entidades financeiras pela devolução do cheque por falta de provisão de fundos.

Credores frustrados alegam que as normas protetivas às relações de consumo e que vinculam o banco aos seus clientes também se estenderiam, por equiparação, aos portadores de cheques devolvidos, sob a alegação de que haveria uma falha na prestação de serviços bancários no fornecimento de talonário a correntistas que não dispõem de saldo suficiente para honrar os cheques emitidos.

Entretanto, o entendimento que tem predominado judicialmente é de que o banco não pode ser responsabilizado por esse motivo específico, pois sua diligência habitual estaria restrita à conferência da regularidade formal do cheque e da assinatura do correntista.

A simples devolução por falta de provisão, não constitui motivo plausível para imputar ao banco uma conduta ilícita ou defeituosa, capaz de enquadrá-lo como mau prestador de serviços frente ao credor do cheque. Pensar o contrário implicaria em responsabilidade objetiva de indenizar, ou seja, independentemente de culpa.

Nesse caso, não se estabelece uma relação de responsabilidade civil entre o credor do cheque e o banco. A obrigação de honrar a dívida é do emitente do título, sendo o banco apenas o depositário das importâncias que lhe são confiadas por seus clientes, não assumindo garantia absoluta de cobertura do saldo perante terceiros.

É claro que se o banco negar pagamento a um cheque que possua provisão, por erro, deverá responder pelo prejuízo que causar ao cliente e ao credor, pois nesse caso, sim, será possível identificar uma falha na prestação de seus serviços.

Rescisão por acordo é uma modalidade crescente após a Reforma Trabalhista

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No dia 14 de julho de 2017, foi sancionada a Lei 13.467/2017 que alterou diversos dispositivos da Consolidação das Leis do Trabalho. A Lei entrou em vigor no dia 11 de novembro de 2017.

Dentre as principais mudanças legislativas encontramos a rescisão por comum acordo. Trata-se de uma modalidade de rescisão em que o empregado receberá todas as verbas rescisórias, mas deverá perceber, apenas, metade dos valores devidos a título de aviso prévio da multa do Fundo de Garantia e não terá direito ao recebimento do seguro-desemprego. O saque do Fundo de Garantia está limitado a 80% dos recursos depositados.

Essa modalidade de rescisão, considerada anteriormente como uma fraude às leis trabalhistas, era comumente praticada por empregados e empregadores.

No primeiro ano da reforma trabalhista em vigor, os dados do Caged demonstraram que essa modalidade de rescisão atingiu 163,7 mil empregados.

Para a advogada Ana Paula Leal Cia, na existência da rescisão contratual por comum acordo entre empregado e empregador, estipulada nos termos do art. 484-A da Lei 13.467/2017, o trabalhador deverá procurar a empresa. “Assim será possível verificar a real vontade do funcionário, objetivando a coibição da prática do empregador de impor o acordo apenas visando ter menos gastos com as verbas rescisórias.”

Tributação da permuta de imóveis por optantes pelo lucro presumido e o entendimento do STJ

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Por Nádia Rubia Biscaia

A advogada Nádia Rubia Biscaia atua no setor tributário do Prolik. Foto: Divulgação.

A permuta de bens imóveis, com ou sem recebimento de torna, quando realizada por pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido – especialmente aquelas dedicadas às atividades de incorporação imobiliária, loteamento de terrenos, construção de prédios com finalidade de venda e, bem como, a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda –, é operação que configura mera substituição de ativos, não passível portanto de integrar a base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Este é o recente posicionamento da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, conduzido no bojo do REsp nº 1.733.560/SC, e que reforça tese há muito firmada no âmbito do Tribunal Regional Federal da 4ª Região.

A discussão alçada no âmbito da Corte Superior tem por objeto o posicionamento firmado pela Secretaria da Receita Federal do Brasil através do Parecer Normativo COSIT nº 09/2014, recentemente ratificado pela Solução de Consulta COSIT nº 339/2018 (publicada no DOU em 14.01.2019).

O órgão fazendário sustenta, reiteradamente, que nas situações em que a operação é realizada por pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido o valor do imóvel recebido em permuta, assim como o montante recebido a título de torna, compõem a receita bruta e são tributados no período de apuração do recebimento destes. Diversamente, portanto, do que ocorre com as empresas tributadas pelo lucro real, que por força da Instrução Normativa SRF nº 107/1988 não se sujeitam às imposições tributárias.

Referido entendimento cinge-se a partir da interpretação do conteúdo do art. 533 do Código Civil (CC), em que se considera que as operações de permuta estariam sujeitas às mesmas disposições das operações de compra e venda – ou, em outras palavras, que a permuta seria equiparável à compra e venda para fins de tributação.

Logo, ao considerar que a) a base de cálculo do IRPJ, no regime de apuração pelo lucro presumido, é determinada através de percentual aplicado sobre a receita bruta (nos termos do art. 518 do RIR/1999), e b) que receita bruta compreende o produto da venda nas operações de conta própria, seria lógico para o Fisco indicar o valor do imóvel recebido em permuta, bem como o valor da torna, como receita bruta, ensejando, por consequência, a cobrança de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Nada mais equivocado, na medida em que o valor decorrente do recebimento de imóveis como parte de pagamento nas operações de permuta não se enquadra no conceito de receita bruta e, portanto, não justifica a imposição dos tributos em comento.

Isto é, justamente, o que restou consignado no âmbito do julgamento da Apelação Cível nº 5016447-20.2015.4.04.7205/SC, de relatoria do Des. Federal Rômulo Pizzolatti. Confira-se:

A operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias, per si, não implica o auferimento de receita/faturamento, nem de renda e tampouco de lucro, constituindo mera substituição de ativos. Por essa razão, a permuta de imóveis não enseja a cobrança de contribuição ao PIS, COFINS, IRPJ e nem CSLL, conforme assentado na jurisprudência dominante deste Tribunal, de que são exemplo os julgados assim sintetizados. (…)

Acresce que, uma vez que a operação de permuta configura mera substituição de ativos, e não receita ou faturamento, é irrelevante o fato de a demandante apurar o IRPJ e a CSLL pelo lucro presumido. Enfim, sinale-se que do art. 535 do Código Civil não se pode extrair a conclusão de que “a permuta de imóveis produz os mesmos efeitos da compra e venda, inclusive no que se refere ao ingresso de receitas”, como defende a União em suas razões de apelação. Ora, o referido dispositivo legal, ao dispor que “aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda”, se limitou a estabelecer que no âmbito civil a troca e a compra e venda seriam disciplinadas basicamente pelas mesmas normas, o que não significa dizer que há “equiparação” entre uma e outra.

Irresignada, a Fazenda Nacional, com base nas conclusões contidas no Parecer Normativo COSIT nº 09/2014, visando a cobrança do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre o valor de imóvel recebido em permuta (de empresa tributada pelo lucro presumido), interpôs Recurso Especial, autuado sob nº 1.733.560/SC, que, contudo, não logrou êxito.

Isso porque assim como restou consignado pelo Relator, Min. Herman Benjamin, a posição adotada pelo TRF 4 (Corte de origem) em relação à interpretação do art. 533 do CC está correta, “porquanto o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca.”

É importante ressaltar, por fim, que a decisão em comento não é a única no âmbito da Corte Superior. Embora não tenha sido conhecido em sede de decisão monocrática, o REsp nº 1.710.891/SC, de relatoria do Min. Relator Sérgio Kukina, tratou de mesma matéria.

Tudo a demonstrar que o entendimento levado a efeito pela Receita Federal, que se utiliza reiteradamente de analogia para equiparar a permuta à compra e venda, não encontra amparo legal ou jurisprudencial.

Embora a decisão analisada favoreça apenas e diretamente os autores da ação, porquanto não se deu em caráter repetitivo (efeitos erga omnes), é indiscutível a contribuição à segurança jurídica das empresas dedicadas às atividades imobiliárias, optantes pelo lucro presumido.

Novo ano, novo governo, novas regras para destituir sócios administradores e excluir sócios nas limitadas

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Por Isadora Boroni Valério

Já no segundo dia útil do ano, início do novo governo, foi sancionada a lei 13.792/19, responsável por alterar os dispositivos do Código Civil que tratam do quórum para a destituição de sócio administrador nomeado no Contrato Social e dos procedimentos para a exclusão de sócio, nas sociedades limitadas compostas por apenas dois deles.

A lei, oriunda do PL 31/18, entrou em vigor no dia 04/01/19 e reduziu o quórum de destituição dos sócios administradores nomeados no contrato social de 2/3, no mínimo, do capital social, para mais da metade, salvo se o próprio contrato dispuser de maneira diversa (art. 1.063, §1º, Código Civil). Vale destacar que este quórum também se aplica aos administradores não sócios, nomeados em ato separado ou no contrato social, por força do art. 1.076, II, do Código Civil, e não por conta da nova legislação.

Já se poderia considerar válida a mudança trazida pela simplificação de alguns formalismos e complexidades muitas vezes incompatíveis com o dia a dia dos negócios que mais utilizam o tipo societário das limitadas. Mas considerando o cenário empresarial brasileiro, composto majoritariamente por empresas familiares, o avanço é ainda maior.

Tanto para as sociedades geridas por membros da família e que muitas vezes se veem diante de conflitos pessoais trazidos para o âmbito profissional, como para aquelas que vêm profissionalizando seus órgãos administrativos, é importante entregar à maioria dos sócios o poder de afastar da gestão os administradores que não têm a sua aprovação.

Desde o dia 04/01/19 também está valendo a regra de que as sociedades limitadas compostas por apenas dois sócios não precisam convocar reunião específica para que o sócio detentor de mais da metade do capital social exclua o outro do quadro societário.

A regra, prevista no art. 1.085 do Código Civil, diz que deliberações como esta, de exclusão, quando “um ou mais sócios estão pondo em risco a continuidade da empresa, em virtude de atos de inegável gravidade”, só podem ser tomadas em reunião ou assembleia especialmente convocadas para este fim, ciente o acusado em tempo hábil para que possa comparecer e exercer o seu direito de defesa (§1º do mesmo art. 1.085).

Embora pudesse ser interpretada como uma forma de flexibilizar e desburocratizar o processo de exclusão de sócios, feita de forma simples através de uma ressalva, a mudança ainda deve gerar muita discussão e deve trazer insegurança ao sócio minoritário, que terá apenas o Poder Judiciário para recorrer.

Projeto SPED: veja as datas de entrega das principais obrigações acessórias

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Por Marcia Scepanik Nemetz

Instituído pelo Decreto nº 6.022, de 22 de janeiro de 2007, o Sistema Público de Escrituração Digital (Sped) faz parte do Programa de Aceleração do Crescimento do Governo Federal (PAC 2007-2010) e constitui-se em mais um avanço na informatização da relação entre o fisco e os contribuintes.

De modo geral, consiste na modernização da sistemática atual do cumprimento das obrigações acessórias, transmitidas pelos contribuintes às administrações tributárias e aos órgãos fiscalizadores, utilizando-se da certificação digital para fins de assinatura dos documentos eletrônicos, garantindo assim a validade jurídica dos mesmos apenas na sua forma digital.

  • Iniciou-se com três grandes projetos: Escrituração Contábil Digital, Escrituração Fiscal Digital e a NF-e – Ambiente Nacional.
  • Representa uma iniciativa integrada das administrações tributárias nas três esferas governamentais: federal, estadual e municipal.
  • Mantém parceria com 20 instituições, entre órgãos públicos, conselho de classe, associações e entidades civis, na construção conjunta do projeto.
  • Firma Protocolos de Cooperação com 27 empresas do setor privado, participantes do projeto-piloto, objetivando o desenvolvimento e o disciplinamento dos trabalhos conjuntos.
  • Possibilita, com as parcerias fisco-empresas, planejamento e identificação de soluções antecipadas no cumprimento das obrigações acessórias, em face às exigências a serem requeridas pelas administrações tributárias.
  • Faz com que a efetiva participação dos contribuintes na definição dos meios de atendimento às obrigações tributárias acessórias exigidas pela legislação tributária contribua para aprimorar esses mecanismos e confira a esses instrumentos maior grau de legitimidade social.
  • Estabelece um novo tipo de relacionamento, baseado na transparência mútua, com reflexos positivos para toda a sociedade.

A maioria dos contribuintes já se utiliza dos recursos de informática para efetuar tanto a escrituração fiscal como a contábil. As imagens em papel simplesmente reproduzem as informações oriundas do meio eletrônico.

A facilidade de acesso à escrituração, ainda que não disponível em tempo real, amplia as possibilidades de seleção de contribuintes e, quando da realização de auditorias, gera expressiva redução no tempo de sua execução. As obrigações acessórias a serem cumpridas eletronicamente são as seguintes:

  • CT-e
  • ECD
  • ECF
  • EFD ICMS IPI
  • EFD Contribuições
  • EFD-Reinf
  • e-Financeira
  • eSocial
  • NF-e
  • NFS-e
  • MDF-e
  • NFC-e

Clique abaixo para algumas datas de entrega das principais obrigações acessórias.

Cronograma de Obrigações Acessórias

Condomínio em Multipropriedade

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Em dezembro passado foi sancionada a Lei 13.777, que trata do Condomínio em Multipropriedade. A finalidade da nova legislação, que foi inserida no Código Civil, e também altera e Lei de Registros Públicos, é regular o uso de determinado imóvel, por parte de seus múltiplos proprietários, estabelecendo fração de tempo em que cada um utilizará o imóvel com exclusividade.

As regras estabelecidas entre os condôminos ficarão registradas no registro de imóveis, e deverão estipular, ainda, os direitos e deveres dos multiproprietários, limites de uso/ocupação, forma de manutenção e conservação do imóvel, entre outras.

A Lei enumera diversos direitos e obrigações dos multiproprietários, e também pré-estabelece diversas regras acerca da administração do imóvel, que poderá ficar a cargo da pessoa indicada no documento de convenção de condomínio em multipropriedade ou de outra escolhida em assembleia geral dos condôminos.

Segundo o advogado Paulo Narezi, a novel legislação veio com o objetivo principal de regular o compartilhamento de imóveis, popularmente conhecido como “time sharing”.

Oportunamente, em nosso Panorama Jurídico, trataremos com mais detalhes do assunto Multipropriedade.

Procuradoria da Fazenda Nacional permite a celebração de negócios jurídicos processuais

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Por Sarah Tockus

Em 28 de dezembro de 2018, a Procuradoria da Fazenda Nacional, através da Portaria n.º 742, regulamentou a celebração dos chamados Negócios Jurídicos Processuais – NJP, estabelecendo critérios para o equacionamento de débitos inscritos em dívida ativa da União Federal.

O NJP poderá versar sobre: I) calendarização da execução fiscal; II) plano de amortização do débito fiscal; III) aceitação, avaliação, substituição e liberação de garantias; e IV) modo de constrição ou alienação de bens.  A permissão para a celebração dos negócios jurídicos processuais também se aplica aos devedores em recuperação judicial.

A realização do NPJ não permite a concessão de descontos/redução das dívidas a serem negociadas, mas flexibiliza a negociação prevendo a possibilidade de aceitação de outras garantias, bem como a substituição das já existentes, sempre condicionadas ao interesse da Fazenda que analisará as peculiaridades do caso concreto e perfil do devedor, podendo até coordenar uma inspeção no estabelecimento do devedor.

Com o negócio jurídico processual, a Fazenda poderá, por exemplo, aceitar que o contribuinte apresente um bem de menor liquidez, evitando o custo com seguro garantia judicial e fiança bancária.

O prazo de vigência deve ser inferior a 120 (cento e vinte meses), salvo autorização expressa do órgão responsável.

A Portaria prevê, ainda, que em se tratando de devedor excluído de qualquer modalidade de parcelamento administrativo pela PGFN, o valor das amortizações mensais, no negócio jurídico processual, não poderá ser inferior à última parcela paga quando ativo o parcelamento rescindido, devidamente atualizada.

A formalização do NJP não suspende a exigibilidade do crédito tributário e, quando for o caso, deverá ser homologada pelo juízo das respectivas execuções fiscais, que permanecerão suspensas até o integral cumprimento do acordo. Caso seja rescindido o NJP, as execuções serão retomadas com a execução das garantias prestadas e prática dos demais atos executórios do crédito.

A medida é positiva e busca reduzir os litígios e conciliar interesses dos contribuintes e do Fisco.

Administração Pública é condenada subsidiariamente por débitos trabalhistas

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Por Ana Paula Araújo Leal Cia

Em 2017, o Supremo Tribunal Federal definiu alguns limites para a responsabilização da administração pública por débitos trabalhistas em caso de terceirização. Para a Corte, a responsabilidade do ente público não poderá ser automática, devendo, haver prova inequívoca da conduta comissiva ou omissiva na fiscalização do contrato de prestação de serviços.

Nesse sentido, a Terceira Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 18ª Região (GO), condenou, subsidiariamente, a Universidade Federal de Goiás ao pagamento das verbas trabalhistas por não ter fiscalizado corretamente o contrato de terceirização celebrado, sobretudo no que diz respeito ao cumprimento das obrigações trabalhistas.

A Universidade, em sua defesa, alegou que realizava o controle e fiscalização do contrato e que respeitou a licitação realizada, no entanto, para a desembargadora relatora, Rosa Nair da Silva Nogueira Reis, o “Supremo Tribunal Federal, no julgamento da ADC 16/DF, ao declarar a constitucionalidade do § 1º, art. 71 da Lei 8.666/93, destacou que a responsabilização da Administração deve ser precedida da constatação, caso a caso, de existência de culpa do sujeito contratante quanto à fiscalização do cumprimento das obrigações trabalhistas decorrentes da execução do contrato”.

Para o colegiado as provas carreadas aos autos revelaram que a fiscalização promovida pela Administração Pública, durante a execução do contrato de prestação de serviços, não se mostrou efetiva a coibir o descumprimento pela contratada dos encargos trabalhistas. Em sendo assim, a conduta omissiva do ente público e a ausência de comprovação de fiscalização competente é suficiente para acarretar a responsabilidade da administração pública, em razão do prejuízo ocasionado a terceiro.

A nova lei do distrato imobiliário

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Por Manuella de Oliveira Moraes

 

A advogada Manuella de Oliveira Moraes atua no setor Cível do Prolik.

A Lei 13.786/2018 foi aprovada pelo Congresso Nacional no início do último mês, sancionada pelo presidente Michel Temer sem nenhum veto no dia 27 e publicada no Diário Oficial da União no dia 28 de dezembro de 2018, estando em vigor desde então.

Tal regramento tem como objetivo disciplinar a melhor transparência das cláusulas contratuais e as consequências da prematura extinção dos contratos de aquisição de imóveis submetidos ao regime da incorporação ou do loteamento.

A nova norma estabelece os valores que serão restituídos aos compradores por desfazimento do contrato de aquisição, seja por distrato, seja por inadimplemento.

Além disso, a partir de agora, os mencionados contratos deverão ter, obrigatoriamente, um quadro resumo com as seguintes informações:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;

II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.

Caso o quadro resumo não contemple todas as informações listadas acima, a incorporadora terá um prazo de 30 dias para aditamento, sob pena de caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador.

Quanto às consequências financeiras da extinção prematura dos contratos de aquisição de imóveis submetidos especificamente à incorporação, seja por distrato ou em razão do inadimplemento do comprador, terá este direito à restituição integral das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas monetariamente, delas deduzidas, entretanto e cumulativamente: (i) a integralidade da comissão de corretagem; (ii) a penalidade pela extinção do contrato, a qual não poderá exceder de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Caso o imóvel já tenha sido disponibilizado para uso do comprador, responderá ele, ainda, pelos valores correspondentes aos impostos, taxas de condomínio e demais despesas eventualmente incidentes, além de uma indenização pela fruição da unidade imobiliária, equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

As importâncias devidas pelo comprador poderão ser deduzidas, mediante compensação, da quantia que deverá ser devolvida pela incorporadora.

Cabe ressalvar, entretanto, que os descontos e retenções estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à eventual fruição do imóvel, as quais poderão ser exigidas pela incorporadora, ainda que sobejem a quantia paga pelo adquirente.

Havendo saldo a restituir ao comprador, o pagamento deverá ser realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato. Porém, se o imóvel for revendido antes desse prazo, a restituição ocorrerá no prazo de até 30 dias da data da revenda.

As partes, poderão, por óbvio, estabelecer condições diversas da previstas na lei, quando o desfazimento do contrato for realizado mediante distrato.

Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos as rubricas já mencionadas, no prazo máximo de 30 dias após a data de expedição do “habite-se”, sendo que, nessa hipótese, a multa devida pelo adquirente poderá ser de até 50% das quantias por ele pagas.

O regime do patrimônio de afetação é aquele no qual existe a segregação patrimonial do imóvel que receberá o empreendimento dos demais bens de propriedade do incorporador, com o intuito de assegurar a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

Interessante destacar, também que, segundo a nova regra, a incorporadora terá até 180 dias de prorrogação do prazo (carência) para a entrega do imóvel, sem a incidência de qualquer penalidade.

Após este prazo, fica a critério do comprador a rescisão contratual, sendo-lhe garantido o direito de recebimento dos valores pagos corrigidos monetariamente em até 60 dias do distrato.

Caso o consumidor opte pela continuidade do contrato, será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora para cada mês de atraso.

Outra questão tratada na nova lei é a garantia para o adquirente do exercício do direito de arrependimento da compra, no prazo improrrogável de até sete dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem, quando o contrato for firmado em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador. Cabe ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do referido prazo de sete dias.

A lei recentemente publicada está provocando muita polêmica. De um lado vem sendo duramente criticada por entidades de defesa do consumidor, pois entendem que a lei pune com rigor exagerado os consumidores.

Por outro lado, as incorporadoras acreditam que a lei irá contribuir para o desenvolvimento do mercado imobiliário, que hoje sofre com a insegurança jurídica.

Muito se discutirá, ainda, tanto pela doutrina, quanto em sede judicial, até que seja sedimentada a melhor interpretação a ser dada aos dispositivos dessa nova regulamentação legal.