Por Cassiano Antunes Tavares

Segundo a lei, existem três formas de alugar um imóvel urbano: (i) para residência; (ii) com fins comerciais; e (iii) para temporada.

Para contextualizar minimamente, apenas as residenciais, segundo o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), conforme a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios, divulgada em maio de 2019), somaram 12,9 (doze milhões e novecentos mil) domicílios brasileiros no ano passado.

O foco deste texto são algumas das mais usuais situações das locações urbanas em geral, que são reguladas pela Lei 8.245/91. Logo, não considerando-se aqui, porque expressamente excluídos por essa lei, as locações de imóveis de propriedade da União, Estados, Municípios e suas autarquias e fundações. Não disciplina, igualmente, locações de garagens, espaços publicitários, hotéis em geral e todos e qualquer arrendamento mercantil.

A locação é basicamente um contrato pelo qual o Locador (que cede o imóvel) permite o uso pelo Locatário, transmitindo-lhe a posse e o uso do bem, mediante uma remuneração, chamada de aluguel. Pode ser tanto verbal como escrito, mas cada uma dessas modalidades traz suas implicações.

Não há limite de prazo para a locação perdurar. Porém, se for superior a 10 (dez) anos, o cônjuge do Locador deve manifestar sua concordância.

Ainda sobre o prazo:

– na modalidade residencial se o contrato for verbal ou escrito com prazo inferior a 30 (trinta) meses, vencido o período inicialmente contratado, o prazo passa a ser indeterminado e o imóvel só poderá ser retomado pelo locador após 5 anos, ou, antes disso, para uso próprio, de seus familiares, ou, ainda, para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. Também, se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.

– no caso das locações comerciais, se o tempo transcorrido da locação, somadas contratações escritas, for de 5 (cinco) anos ou mais, o locatário pode ter direito a ação renovatória, pela qual, até seis meses antes de findo este período e não chegando as partes a um acordo para as bases negociais no objetivo de continuar a relação locatícia, pode pleitear ao Poder Judiciário que determine a continuidade da contratação, pelo mesmo tempo.

Além disso, a possibilidade de sucesso dessa renovação judicial depende de o locatário estar em dia com todas as suas obrigações (aluguel, condomínio, luz, água, IPTU), e exercendo o mesmo ramo de atividade comercial nos últimos 3 anos de contrato.

Para ambos os casos (residencial e comercial) se o locatário pretender devolver o imóvel antes do transcurso do prazo ajustado, pagará multa, proporcional ao período em que cumpriu o contrato.

Quanto ao valor do aluguel, as partes negociam livremente, não podendo ser vinculado a moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo, sendo o reajuste no máximo a cada 12 (doze) meses, por índice inflacionário (IGPM, INPC, etc.).

Ao pagamento do aluguel, cabe o reforço de garantias. No caso, a lei em questão admite as seguintes formas: caução (indicação e reserva de bens específicos para cobrir eventual inadimplemento), fiança (quando terceiros se obrigam pelo pagamento do aluguel), seguro fiança locatícia, e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento.

Porém, decorridos 3 (três) anos e havendo um distanciamento do valor avençado com a realidade econômica, qualquer um dos contratantes pode mover medida judicial pleiteando a adequação do preço da locação. Obviamente, o locador para majorar e o locatário para reduzir o valor do aluguel.

É a chamada ação revisional de aluguel, na qual aquele que a propõe deve indicar o novo valor do aluguel que, mediante os subsídios apresentados seria adequado à realidade atual. A outra parte, por sua vez, tem a possibilidade processual de contrapor-se a esse valor. Desde logo o Judiciário fixa valor provisório.

Ao final desse procedimento judicial, o valor definido em juízo (normalmente após a realização de uma prova técnica para indicar os parâmetros do preço da locação em discussão) retroage desde a data da citação ocorrido no processo.

Famosa ao senso comum, é a ação de despejo. É a única maneira de o locador reaver o imóvel do locatário na via judicial e seu cabimento ocorre, classicamente, quando o locatário deixa de cumprir obrigação legal ou contratual, especialmente  falta de pagamento do aluguel e demais encargos, e quando encerrado o prazo legalmente obrigatório da locação, sem a devolução do imóvel.

No que se refere às contratações por temporada, são usuais quando o então locatário necessita do imóvel para lazer, frequentar cursos, tratamento de saúde, etc. e que, a princípio, 90 (noventa) dias sejam suficientes. Os aluguéis, nessa modalidade podem ser recebidos antecipadamente, inclusive com o reforço da previsão de garantias do pagamento. Findo o prazo contratado, por mais de 30 (trinta) dias, sem discordância do locador, passa a valer, para a retomada, as regras para a locação residencial acima descritas.

Há outros pontos, mais acessórios, mas também relevantes, que envolvem uma locação, tais como o regramento da permissão e eventual ressarcimento das melhorias que o locatário venha a realizar no imóvel (as chamadas benfeitorias), penalidades, multas, bonificações para pagamento até o vencimento, renúncia ao exercício de direitos, sublocação.