Manuella de Oliveira Moraes.
O aniversário do contrato locatício (data em que o mesmo foi assinado pelas partes) vem acompanhado do reajuste do aluguel, o qual representa a atualização do valor inicialmente avençado entre inquilino e locador.
Tal reajuste é permitido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) e visa corrigir os efeitos da desvalorização monetária e mudanças na economia de um modo geral, que acabam repercutindo no contrato firmado.
Ele está sempre indexado a um índice da inflação, a ser escolhido pelas partes contratantes, vez que são estas que arcam com as consequências de uma seleção equivocada do índice.
Os mais utilizados atualmente para este tipo de contratação são o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
No entanto, ambos os indicadores recebem muitas críticas tanto dos locadores quanto dos locatários dos imóveis e têm sido há muitos anos um entrave para a indústria imobiliária no país, pois incapazes de refletir de maneira mais precisa os preços dos alugueis, eis que estabelecidos para outros propósitos.
Por conseguinte, já faz algum tempo que o mercado de aluguel de imóveis residenciais vem encontrando dificuldades para estabelecer um índice de preços mais adequado para o reajuste anual de seus contratos.
Em especial neste momento, após mais de um ano de pandemia, quando chegada a hora da renovação e, consequentemente, da aplicação do reajuste anual acordado.
Isso porque, não é novidade que a pandemia do coronavírus e seus desdobramentos devastadores sobre a economia forçaram a queda na renda familiar, a alta da inflação e consequente a disparada dos índices.
Logo, com a desproporcionalidade entre os alugueis e os índices de inflação, não há como muitos locatários pagarem os 30% do IGP-M ou os 10% do IPCA de reajuste.
Tal panorama refletiu em inúmeras negociações entre inquilinos e proprietários, bem como no ajuizamento de diversas ações para a substituição dos indicadores.
Neste cenário, o Instituto Brasileiro de Economia da FGV lançou no último dia 11, um novo indicador para medir a variação de preço dos aluguéis residenciais.
O IVAR, Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, será divulgado mensalmente, utilizando informações dos contratos assinados entre locadores e locatários, intermediados por empresas administradoras de imóveis em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.
Este índice foi criado exclusivamente para acompanhar a variação de alugueis residenciais.
Seu objetivo é ter uma medição mais próxima do comportamento do preço dos alugueis, até para medir a desigualdade entre a realidade praticada no mercado imobiliário e a variação do demais índices.
Deste modo, a aceitação do IVAR pela sociedade vai depender de sua evolução, se ele realmente estiver refletindo a realidade do mercado, maior a chance de ele ser adotado.
Valendo relembrar que são os próprios inquilinos e locadores quem optarão pela utilização deste ou de outro indicador em novos contratos ou em renegociações de alugueis, pois a eleição do índice é questão eminentemente negocial, de exclusivo juízo das partes.