Manuella de Oliveira Moraes

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente julgado de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, analisou questão relevante sobre a aplicação da Lei do Distrato aos contratos de compra e venda de imóveis firmados no âmbito de relações de consumo. A Corte afirmou que, havendo conflito entre as normas, prevalece o Código de Defesa do Consumidor (CDC), inclusive para contratos celebrados após a vigência da referida lei.

A partir dessa premissa, o STJ definiu que, nos casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador, aretenção de valores pelo vendedor não pode ultrapassar 25% das quantias efetivamente pagas, sob pena de configuração de cláusula abusiva e enriquecimento sem causa. Inclusive, os descontos previstos no art. 32-A da mesma lei (como cláusula penal, despesas administrativas, comissão de corretagem e tributos) devem ser considerados em conjunto dentro desse limite, sempre que caracterizada relação de consumo.

No que se refere à taxa de fruição, o Tribunal esclareceu que ela possui natureza distinta da cláusula penal e, por isso, não se submete ao limite de 25%. Contudo, sua cobrança somente é admissível quando houver efetiva utilização do imóvel, sendo indevida nos casos de lote não edificado, diante da inexistência de benefício econômico ao comprador.

Por fim, o STJ reafirmou que, nos contratos submetidos ao CDC, a restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata, sendo abusiva a devolução parcelada ou condicionada ao término das obras.

Para a Dra. Manuella, o precedente reforça a necessidade de atenção na elaboração e revisão de contratos imobiliários, bem como na condução de estratégias contenciosas e preventivas, contribuindo para maior segurança jurídica e equilíbrio nas relações contratuais.