João Fernando Bassil Miranda
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento sob o rito dos recursos repetitivos, fixou a tese de que, “diante do disposto no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação”.
Via de regra, quando alguém compra um imóvel, assume obrigatoriamente a responsabilidade pelos tributos relativos ao bem que não foram pagos.
No entanto, no caso de compra de imóvel em leilão realizado pela Justiça, é diferente. O STJ definiu que o arrematante do imóvel leiloado judicialmente não é responsável pelo pagamento da dívida tributária deixada pelo antigo dono, ainda que o edital do leilão diga o contrário. O Tribunal entendeu que a lei que exclui essa responsabilidade do arrematante prevalece sobre a previsão do edital.
Segundo o Ministro Teodoro Silva Santos, relator do Recurso Especial nº 1914902 – SP, o CTN estabelece que, em leilões públicos, o valor da venda do imóvel deve ser usado para quitar as dívidas tributárias, isentando o comprador.
Cabe destacar que apenas os leilões com editais publicados após a decisão do Tribunal estarão sujeitos a essa regra, exceto em casos administrativos ou judiciais ainda em análise, que se beneficiarão imediatamente.
O Ministro explicou que o CTN, reconhecido como lei complementar pela Constituição de 1988, define que, em vendas comuns, o novo proprietário assume as dívidas tributárias anteriores. Todavia, em leilões judiciais, a dívida é transferida ao valor de arrematação e não ao comprador, que adquire o imóvel sem ônus, devido à origem judicial da aquisição.
Para garantir o pagamento das dívidas fiscais, o valor depositado pelo comprador em juízo será usado para cobrir os débitos, permitindo que a Fazenda Pública concorra com outros credores. Se o valor não for suficiente, poderá ela cobrar a diferença do antigo proprietário.
Por fim, o Ministro destacou que a inclusão da responsabilidade no edital não pode se sobrepor ao CTN. Mesmo que o comprador concorde com a previsão de assumir dívidas anteriores, essa condição é inválida, pois o CTN assegura que o comprador de imóvel em leilão judicial receba o bem livre de débitos fiscais passados.