Por Paulo Roberto Narezi

O advogado Paulo Roberto Narezi atua no setor Cível do Prolik.

Muito já se sabe sobre os prazos na locação não residencial, e suas consequências, tanto para locador como locatário. São exemplos a aquisição do direito à renovação da locação, por parte do locatário, e a possibilidade do exercício da denúncia vazia, por parte do locador.

Algumas regras, entretanto, são diferentes na locação residencial. Essa modalidade de locação cresceu muito nos últimos anos, pelo aumento da disponibilidade de imóveis residenciais no mercado, e também pelo crescimento do número de investidores que passaram a optar pela escolha do imóvel residencial para locação.

Mas a locação residencial, apesar de maciça, possui particularidades em relação ao prazo, que alguns contratantes (locadores e locatários) não conhecem ou, mesmo conhecendo, não sabem o porquê.

Umas das perguntas mais comuns, feita especialmente por locatários, versa sobre a razão da fixação usual do  prazo da locação  de 30 (trinta) meses, se o próprio locatário deseja prazo de apenas 12, 18, ou 24 meses.

Pois bem. A Lei 8.245/1991, que disciplina a locação de imóvel urbano, tanto residencial como comercial, tem na Seção I do Capítulo II, as regras que devem nortear as locações residenciais.

São dois artigos apenas. O 46 e o 47.

O artigo 46 possui a seguinte redação:

“Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§1° Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§2° Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.”

Em resumo, o dispositivo acima tem a seguinte consequência: se a locação residencial tiver o prazo mínimo de 30 (trinta) meses, findo esse prazo o locador pode retomar o imóvel do locatário, ou manter a locação por prazo indeterminado, situação em que poderá pedir a devolução do imóvel a qualquer tempo, a partir de então. É a chamada denúncia vazia, ou seja, retomada sem necessidade de justificativas.

Vale ressaltar que as demais condições contratuais, em casos de prorrogação por prazo indeterminado, ficam inalteradas, tanto na locação residencial como na não residencial.

Para responder a pergunta frequentemente feita, anterior, sobre o porquê do prazo da locação em casos específicos ser de 30 (trinta) meses, se o próprio locatário deseja prazo de apenas 12, 18, ou 24 meses, transcreve-se, abaixo, a regra do artigo 47:

“Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – …………………..;

II – ………………….;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – ………………..;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

………………………….”

A redação dos incisos I, II e IV do artigo foi suprimida da transcrição, pois eles tratam de situações em que a retomada do imóvel se dá por acordo, infrações contratuais, como o inadimplemento, para realização de benfeitorias urgentes determinadas pelo Poder Público, em decorrência da extinção do contrato de trabalho do locatário com o locador, e se o imóvel for pedido para demolição e nova edificação.

E as regras dos Parágrafos Primeiro e Segundo foram suprimidas pois estão relacionadas aos requisitos para a retomada para uso próprio, prevista no inciso III, que é clara sobre a sua possiblidade, dispensando maior interpretação nesse momento.

A regra do inciso V, de extrema importância nas locações residenciais, é justamente a resposta para a pergunta feita.

É que, não se enquadrando a locação residencial, firmada por prazo inferior a 30 meses, em qualquer das situações previstas nos demais incisos, que permitem a retomada do imóvel pelo locador, este terá que aguardar o prazo de 5 (cinco) anos para retomar o imóvel do inquilino.

Então, a melhor alternativa para as locações residenciais é disponibilizar o imóvel por pelo menos 30 (trinta) meses ao inquilino, ainda que não se queira este prazo, de tal modo que, ao término deste, o locador possa reaver o imóvel, do que contratar a locação por prazo inferior a 30 meses, mas ter a possibilidade de reaver o bem apenas após o transcurso de 5 (cinco) anos do início da locação, ressalvadas, claro, as hipóteses motivadas de retomada, previstas nos demais incisos.

E a segunda pergunta é: por que essa regra estranha na lei?

Porque a lei de locações tem como princípio assegurar os direitos dos locatários, cuja situação se torna ainda mais importante por se tratar de locação residencial, onde o locatário se instalará com sua família. A imposição de um prazo mínimo de 30 (trinta) meses visa a garantir estabilidade, desde que em dia com suas obrigações, e traz segurança e certeza sobre uma “estada” mínima e razoável no imóvel.

Essa é a razão também de, na maioria das locações residenciais, haver previsão de que a multa por devolução antecipada do imóvel, por parte do locatário, só é devida e calculada caso a devolução ocorra dentro dos 12 (doze) primeiros meses.

A intenção das partes, tanto locador como locatário, pode ser uma locação de 12 (doze) meses apenas. Mas, em razão da garantia que a lei assegura ao inquilino, de ficar 5 (cinco) anos, em tal hipótese, caso não desocupe voluntariamente o imóvel, faz com que o locador prefira, via de regra, prazo de vigência contratual de 30 (trinta) meses.

Em resumo, é melhor 30 (trinta) meses do que 5 (cinco) anos, caso o locatário não cumpra o compromisso verbal de ficar apenas 12 (doze) meses.