Por Robson José Evangelista
O advogado Robson Evangelista atua no setor Cível do Prolik.
Em julho deste ano foi publicada a Lei nº 13.465, a qual, dentre outras previsões, instituiu a chamada Regularização Fundiária Urbana (REURB), tendo por objeto normas gerais e procedimentos voltados a viabilizar a incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e a titulação de seus ocupantes.
Principalmente nas cidades que concentram grandes populações, é comum existirem imóveis que, muito embora tenham ocupação pacífica e já consolidada no tempo, não disponham de título formal que espelhe a propriedade.
Quando essas ocupações reúnem várias moradias há inegável interesse social na legitimação formal dessas comunidades, visando a assegurar aos seus integrantes o integral reconhecimento de todos os direitos inerentes ao domínio, como o pleno uso, fruição e disponibilidade do imóvel.
Através de medidas a serem implantadas pela União, Estados, Distrito Federal e Municípios, a REURB tem por finalidades essenciais: I – identificar os núcleos urbanos informais que devam ser regularizados, organizá-los e assegurar a prestação de serviços públicos aos seus ocupantes, de modo a melhorar as condições urbanísticas e ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior; II – criar unidades imobiliárias compatíveis com o ordenamento territorial urbano e constituir sobre elas direitos reais em favor dos seus ocupantes; III – ampliar o acesso à terra urbanizada pela população de baixa renda, de modo a priorizar a permanência dos ocupantes nos próprios núcleos urbanos informais regularizados; IV – promover a integração social e a geração de emprego e renda; V – estimular a resolução extrajudicial de conflitos, em reforço à consensualidade e à cooperação entre Estado e sociedade; VI – garantir o direito social à moradia digna e às condições de vida adequadas; VII – garantir a efetivação da função social da propriedade; VIII – ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes; IX – concretizar o princípio constitucional da eficiência na ocupação e no uso do solo; X – prevenir e desestimular a formação de novos núcleos urbanos informais; XI – conceder direitos reais, preferencialmente em nome da mulher; XII – franquear participação dos interessados nas etapas do processo de regularização fundiária.
Como visto, a finalidade da lei é bastante ampla e, basicamente, voltada a viabilizar a regularização de áreas de grande concentração de moradores que não tenham título dominial, possibilitando a concretização do princípio constitucional da dignidade da pessoa humana.
Assim, a legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito do REURB, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.
Curioso observar que o legislador optou por definir uma data limite para o reconhecimento da legitimação fundiária, justamente para evitar a especulação imobiliária e, principalmente, para desestimular invasões oportunistas de áreas de terras.
Para ter direito à legitimação, o beneficiário não poderá ser concessionário, foreiro ou proprietário de outra área urbana ou rural e, caso o imóvel tenha finalidade não residencial, obrigatoriamente deve ser reconhecido pela autoridade o interesse público de sua ocupação, como, por exemplo, uma clínica de saúde.
Não está clara na lei a exata forma como o procedimento administrativo será instaurado e concluído para a obtenção do reconhecimento da legitimação fundiária. Caberá a cada ente da administração pública direta (União, Estados, Distrito Federal e Municípios) estabelecer, em suas respectivas jurisdições, os detalhes formais relativos à tramitação do referido procedimento.
Está incluída na REURB a regularização, como condomínio urbano simples, de imóveis que contenham construções de casas ou cômodos, com possibilidade de discriminação de áreas de utilização exclusiva e comum, bem como áreas que constituam passagem para as vias públicas, ficando dispensada a apresentação de convenção de condomínio. Cada unidade terá matrícula própria e poderá ser livremente alienada e gravada pelo seu titular. A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.
Outra previsão de extrema importância trazida pela nova regulamentação foi o reconhecimento expresso da existência de condomínios fechados de lotes. Segundo a lei, constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.
No caso de áreas compostas por condomínio de lotes e casas, poderão ser instituídas limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder público, da população em geral e da proteção da paisagem urbana, tais como servidões de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros.
Pela mesma lei ficou reconhecida a importância das associações de moradores criadas para administrar, conservar, manter e disciplinar a utilização do imóvel e a harmônica convivência entre os integrantes do condomínio, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento.
Em decorrência da previsão legal, certamente haverá polêmica com relação à possibilidade de fechamento de ruas para fins de acesso ao condomínio, pois a redação da lei parece permitir que isso seja feito, desde que com o aval da autoridade municipal e mediante certas condições a serem por ela impostas, o que contraria a jurisprudência vigente, pois as decisões judiciais têm negado validade a esse tipo de iniciativa.
A nova lei contém muitas outras previsões que demandarão adequada interpretação e por certo motivarão que retomemos o assunto em outras oportunidades.