Por Fernanda Américo Duarte.

Dra. Fernanda é da banca cível de Prolik Advogados.

A recente Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015, correspondente à conversão da Medida Provisória nº 656/2014, trouxe relevante inovação para o mercado imobiliário, em especial, visando a reforçar a segurança jurídica e a proteção de terceiros nos negócios imobiliários.

A referida lei altera dispositivos da Lei nº 7.433/85 que trata da obtenção de certidões necessárias nas transações imobiliárias, facilitando-as e tornando-as mais seguras, através da concentração dos atos na matrícula do imóvel.

É o texto da lei, neste tocante:

“Artigo 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações:

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, precedendo-se nos termos previsto do art. 615-A da Lei nº 5869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei nº 5869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;”

Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”

Prontamente, a teor da nova legislação, todas as ocorrências relevantes, que denotem oneração, relativas a um determinado imóvel, deverão estar concentradas na matrícula imobiliária respectiva, mantida nos cartórios de Registros de Imóveis, por meio de registro ou averbação. E, em estando a matrícula livre e desembaraçada, sem pendência de gravames, a transação imobiliária, via de regra, será plenamente eficaz, não podendo vir a ser contestada, posteriormente, por credores ou litigantes, ainda que existam ações judiciais em curso, salvo nos casos de usucapião ou de imóvel pertencente a sociedade que se encontre em processo de falência, de acordo com a Lei nº 11.010/2005 (Lei de Falência).

Assim sendo, segundo o espírito pretendido pela nova lei, basta ao comprador interessado na aquisição de um imóvel dirigir-se a um único local, qual seja, ao registro imobiliário competente, para, na matrícula, encontrar unificadas todas as informações relativas ao bem, tornando mais eficaz, econômico e rápido atestar a inexistência de débitos precedentes, por exemplo. Com ressalva, porém, às certidões fiscais e de ônus reais, que continuam necessárias, consoante artigo 59 da mesma Lei.

Veja-se que, pelo antigo regime, quem possuísse interesse em comprar um imóvel deveria percorrer distribuidores, cartórios e repartições em busca de certidões negativas do imóvel e de seu proprietário, antes de concretizar o negócio, a fim de certificar-se da ausência de pendências judiciais e/ou financeiras. Isto porque, em caso precedente de dívidas do antigo proprietário, o negócio imobiliário poderia ser desfeito a pedido de qualquer credor lesado para que o bem respondesse pelo débito no caso de insolvência do vendedor.     E, ainda assim, esta extenuante e dispendiosa investigação não era suficiente para afastar, de forma certa e definitiva, o risco de futuros problemas ao comprador.

Agora, uma vez constatada a ausência de pendências averbadas à margem da matrícula imobiliária, faz-se presumir a boa-fé do comprador, que poderá dar sequência ao negócio, de forma mais tranqüila e garantida. Isto porque, qualquer oneração ao imóvel que venha a ser suscitada posteriormente e que não estiver devidamente averbada na matrícula à época do negócio, não poderá ser oposta àquele que o adquiriu de boa-fé.

Portanto, a Lei 13.097/2015, ao privilegiar os registros imobiliários pela concentração dos atos nas matrículas, concede maior segurança jurídica às transações imobiliárias, trazendo a presunção da boa-fé do terceiro adquirente e imputando ao credor o ônus de provar fortuita intenção de prejudicá-lo.

Cumprindo salientar, por outro lado, que, pela nova legislação, cabe ao credor adotar as medidas judiciais e administrativas para que seus direitos não restem prejudicados, providenciando, por exemplo, a averbação de existência de execução judicial junto à matrícula do imóvel do devedor.

Como também, repise-se, em não havendo registro ou averbação na matricula imobiliária, incumbirá ao credor provar que houve má-fé por parte do adquirente, para atestar eventual fraude praticada contra credores.

Os termos da Lei 13.097/2015, quanto a atos registrais relativos à compra e venda, estão valendo desde fevereiro deste ano – 30 dias após a sua publicação –; contudo, orientamos que, por cautela, continuem sendo adotadas as mesmas providências do regramento anterior nas transações imobiliárias, pois a cautela extrema é sempre aconselhável em operações de aquisição imobiliária.

Neste sentido, inclusive, destacamos que os tabelionatos do Estado do Paraná, até mesmo por orientação da Anoreg – Associação dos Notários e Registradores do Brasil – permanecem seguindo a sistemática antiga na formalização dos negócios envolvendo bens imóveis, haja vista inexistir, até o momento, regulamentação por parte da Corregedoria Geral de Justiça do Paraná a respeito do assunto.