Tributação da permuta de imóveis por optantes pelo lucro presumido e o entendimento do STJ

Por Nádia Rubia Biscaia

A advogada Nádia Rubia Biscaia atua no setor tributário do Prolik. Foto: Divulgação.

A permuta de bens imóveis, com ou sem recebimento de torna, quando realizada por pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido – especialmente aquelas dedicadas às atividades de incorporação imobiliária, loteamento de terrenos, construção de prédios com finalidade de venda e, bem como, a venda de imóveis construídos ou adquiridos para a revenda –, é operação que configura mera substituição de ativos, não passível portanto de integrar a base de cálculo do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Este é o recente posicionamento da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça, conduzido no bojo do REsp nº 1.733.560/SC, e que reforça tese há muito firmada no âmbito do Tribunal Regional Federal da 4ª Região.

A discussão alçada no âmbito da Corte Superior tem por objeto o posicionamento firmado pela Secretaria da Receita Federal do Brasil através do Parecer Normativo COSIT nº 09/2014, recentemente ratificado pela Solução de Consulta COSIT nº 339/2018 (publicada no DOU em 14.01.2019).

O órgão fazendário sustenta, reiteradamente, que nas situações em que a operação é realizada por pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido o valor do imóvel recebido em permuta, assim como o montante recebido a título de torna, compõem a receita bruta e são tributados no período de apuração do recebimento destes. Diversamente, portanto, do que ocorre com as empresas tributadas pelo lucro real, que por força da Instrução Normativa SRF nº 107/1988 não se sujeitam às imposições tributárias.

Referido entendimento cinge-se a partir da interpretação do conteúdo do art. 533 do Código Civil (CC), em que se considera que as operações de permuta estariam sujeitas às mesmas disposições das operações de compra e venda – ou, em outras palavras, que a permuta seria equiparável à compra e venda para fins de tributação.

Logo, ao considerar que a) a base de cálculo do IRPJ, no regime de apuração pelo lucro presumido, é determinada através de percentual aplicado sobre a receita bruta (nos termos do art. 518 do RIR/1999), e b) que receita bruta compreende o produto da venda nas operações de conta própria, seria lógico para o Fisco indicar o valor do imóvel recebido em permuta, bem como o valor da torna, como receita bruta, ensejando, por consequência, a cobrança de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS.

Nada mais equivocado, na medida em que o valor decorrente do recebimento de imóveis como parte de pagamento nas operações de permuta não se enquadra no conceito de receita bruta e, portanto, não justifica a imposição dos tributos em comento.

Isto é, justamente, o que restou consignado no âmbito do julgamento da Apelação Cível nº 5016447-20.2015.4.04.7205/SC, de relatoria do Des. Federal Rômulo Pizzolatti. Confira-se:

A operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias, per si, não implica o auferimento de receita/faturamento, nem de renda e tampouco de lucro, constituindo mera substituição de ativos. Por essa razão, a permuta de imóveis não enseja a cobrança de contribuição ao PIS, COFINS, IRPJ e nem CSLL, conforme assentado na jurisprudência dominante deste Tribunal, de que são exemplo os julgados assim sintetizados. (…)

Acresce que, uma vez que a operação de permuta configura mera substituição de ativos, e não receita ou faturamento, é irrelevante o fato de a demandante apurar o IRPJ e a CSLL pelo lucro presumido. Enfim, sinale-se que do art. 535 do Código Civil não se pode extrair a conclusão de que “a permuta de imóveis produz os mesmos efeitos da compra e venda, inclusive no que se refere ao ingresso de receitas”, como defende a União em suas razões de apelação. Ora, o referido dispositivo legal, ao dispor que “aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda”, se limitou a estabelecer que no âmbito civil a troca e a compra e venda seriam disciplinadas basicamente pelas mesmas normas, o que não significa dizer que há “equiparação” entre uma e outra.

Irresignada, a Fazenda Nacional, com base nas conclusões contidas no Parecer Normativo COSIT nº 09/2014, visando a cobrança do IRPJ, CSLL, PIS e COFINS sobre o valor de imóvel recebido em permuta (de empresa tributada pelo lucro presumido), interpôs Recurso Especial, autuado sob nº 1.733.560/SC, que, contudo, não logrou êxito.

Isso porque assim como restou consignado pelo Relator, Min. Herman Benjamin, a posição adotada pelo TRF 4 (Corte de origem) em relação à interpretação do art. 533 do CC está correta, “porquanto o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca.”

É importante ressaltar, por fim, que a decisão em comento não é a única no âmbito da Corte Superior. Embora não tenha sido conhecido em sede de decisão monocrática, o REsp nº 1.710.891/SC, de relatoria do Min. Relator Sérgio Kukina, tratou de mesma matéria.

Tudo a demonstrar que o entendimento levado a efeito pela Receita Federal, que se utiliza reiteradamente de analogia para equiparar a permuta à compra e venda, não encontra amparo legal ou jurisprudencial.

Embora a decisão analisada favoreça apenas e diretamente os autores da ação, porquanto não se deu em caráter repetitivo (efeitos erga omnes), é indiscutível a contribuição à segurança jurídica das empresas dedicadas às atividades imobiliárias, optantes pelo lucro presumido.

Condomínio em Multipropriedade

Em dezembro passado foi sancionada a Lei 13.777, que trata do Condomínio em Multipropriedade. A finalidade da nova legislação, que foi inserida no Código Civil, e também altera e Lei de Registros Públicos, é regular o uso de determinado imóvel, por parte de seus múltiplos proprietários, estabelecendo fração de tempo em que cada um utilizará o imóvel com exclusividade.

As regras estabelecidas entre os condôminos ficarão registradas no registro de imóveis, e deverão estipular, ainda, os direitos e deveres dos multiproprietários, limites de uso/ocupação, forma de manutenção e conservação do imóvel, entre outras.

A Lei enumera diversos direitos e obrigações dos multiproprietários, e também pré-estabelece diversas regras acerca da administração do imóvel, que poderá ficar a cargo da pessoa indicada no documento de convenção de condomínio em multipropriedade ou de outra escolhida em assembleia geral dos condôminos.

Segundo o advogado Paulo Narezi, a novel legislação veio com o objetivo principal de regular o compartilhamento de imóveis, popularmente conhecido como “time sharing”.

Oportunamente, em nosso Panorama Jurídico, trataremos com mais detalhes do assunto Multipropriedade.

Acordo com 113 países para rastrear sonegação

Dois em cada três brasileiros que nos últimos cinco anos compraram imóveis em Miami, nos Estados Unidos, pagaram à vista, usando uma empresa comercial – do tipo sociedade limitada -, criada especificamente para o negócio. Não há nada de irregular nisso, exceto para quem deixou de informar a transação às autoridades tributárias brasileiras. Foi o que ocorreu com 43% dos compradores, estima a Receita Federal, com base nos registros imobiliários que obteve do governo americano. Testes de troca de informações fiscais entre os dois países começaram em 2015 e terminaram no ano passado. O intercâmbio, agora, é automático.

Assim vai ser com outros 113 países, até junho, num sistema cooperativo e coordenado pela Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE). É uma ação global de repressão ao capital apátrida, considerado ilegal por origem ou por fugir do pagamento de tributos comuns em todas as sociedades.

Foi impulsionada pelos EUA, na esteira das investigações dos atentados terroristas de 11 de setembro de 2001, em Nova York e Washington. Ganhou fôlego no governo e no Congresso brasileiros a partir de 2014, como consequência da Operação Lava-Jato.

Ano passado, a Receita do Brasil realizou os primeiros testes nesse sistema de informações coordenado pela OCDE. A experiência incluiu Argentina, Bermudas, Bélgica, Espanha, Ilhas Virgens Britânicas, Ilhas Cayman, Colômbia, Ilhas Faroe, Índia, Jersey, Irlanda, Luxemburgo, Malta, Portugal, San Marino e Reino Unido.

A partir deste mês, o intercâmbio avança com Andorra, Antígua, Aruba, Austrália, Bahamas, Bahrein, Barbados, Belize, Canadá, Chile, China, Ilhas Cook, Costa Rica, Curaçao, Granada, Hong Kong, Israel, Japão, Ilhas Marshall, Ilhas Maurício, Nova Zelândia, Panamá, Rússia, San Martin, Suíça, Turquia, Uruguai e outros.

Fonte: Notícias Fiscais

Direito de preferência deve ser levado em conta na hora de vender frações de imóveis

Prolik Advogados oferece ampla assessoria jurídica para transações imobiliárias.

Prolik Advogados oferece ampla assessoria jurídica para transações imobiliárias.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente julgado da Quarta Turma, voltou a discutir sobre a existência ou não do direito de preferência do condômino, previsto no artigo 504 do Código Civil de 2002. O tema ainda era objeto de controvérsia tanto na doutrina quanto na jurisprudência.

A ação foi movida por um casal de condôminos de uma fazenda contra outro casal de comunheiros que vendeu a parte deles na propriedade a um terceiro, estranho ao condomínio. O pedido foi negado em primeira e segunda instâncias, sob o fundamento de que o imóvel em questão, apesar de estar momentaneamente indivisível, era divisível.

O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, inicialmente reconheceu que a questão ainda era muito controvertida dentro do próprio STJ, contudo, na sequência, ponderou que a Segunda Seção do STJ, em análise de caso análogo, já havia estabelecido o entendimento pela existência do direito de preferência.

Diante desta orientação, a advogada Fernanda Miró diz que “o artigo 504 do Código Civil não faz qualquer distinção entre indivisibilidade real e jurídica do bem para efeito de assegurar o direito de preferência, mas a melhor interpretação do texto legal aponta para a existência deste direito mesmo no caso de condomínio de coisas divisíveis”.

Locação com empresa pública tem caráter privado

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento a um recurso especial interposto pela Companhia de Abastecimento (Conab), que buscava afastar a aplicação da Lei do Inquilinato na renovação de aluguel de lojas comerciais de sua propriedade, por se tratar de contrato com empresa pública.

A principal discussão era saber se deve se aplicar a Lei 8.245 (Lei de Locações), de 1991, ou considerar a questão como contrato administrativo, com possibilidade de a administração desfazê-lo a qualquer tempo.

No voto, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, confirmou a justificativa das instâncias ordinárias, no sentido de que “sendo o imóvel locado bem de natureza privada, de titularidade de empresa pública, que se sujeita ao regime jurídico de direito privado, é de natureza privada, e não administrativa – submetido, deste modo, à Lei de Locações –, o contrato firmado entre as partes (sic)”.

A advogada Manuella de Oliveira Moraes, ao analisar o caso, observa que “uma vez preenchidos todos os requisitos previstos na Lei do Inquilinato, e demonstrada a intenção da locadora em contratar com base nesta lei – oferecendo, inclusive, condições de renovação e gerando legítima expectativa à locatária – não é admissível que a Conab, no momento da renovação da locação, se recuse a se submeter a tal lei”.

Segundo ela, “conforme a decisão, uma conduta contrária a proposta fere o princípio da boa-fé objetiva, notadamente em sua vertente da vedação do comportamento contraditório, o que não é admitido no ordenamento jurídico”.