A nova lei do distrato imobiliário

Por Manuella de Oliveira Moraes

 

A advogada Manuella de Oliveira Moraes atua no setor Cível do Prolik.

A Lei 13.786/2018 foi aprovada pelo Congresso Nacional no início do último mês, sancionada pelo presidente Michel Temer sem nenhum veto no dia 27 e publicada no Diário Oficial da União no dia 28 de dezembro de 2018, estando em vigor desde então.

Tal regramento tem como objetivo disciplinar a melhor transparência das cláusulas contratuais e as consequências da prematura extinção dos contratos de aquisição de imóveis submetidos ao regime da incorporação ou do loteamento.

A nova norma estabelece os valores que serão restituídos aos compradores por desfazimento do contrato de aquisição, seja por distrato, seja por inadimplemento.

Além disso, a partir de agora, os mencionados contratos deverão ter, obrigatoriamente, um quadro resumo com as seguintes informações:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;

II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.

Caso o quadro resumo não contemple todas as informações listadas acima, a incorporadora terá um prazo de 30 dias para aditamento, sob pena de caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador.

Quanto às consequências financeiras da extinção prematura dos contratos de aquisição de imóveis submetidos especificamente à incorporação, seja por distrato ou em razão do inadimplemento do comprador, terá este direito à restituição integral das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas monetariamente, delas deduzidas, entretanto e cumulativamente: (i) a integralidade da comissão de corretagem; (ii) a penalidade pela extinção do contrato, a qual não poderá exceder de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Caso o imóvel já tenha sido disponibilizado para uso do comprador, responderá ele, ainda, pelos valores correspondentes aos impostos, taxas de condomínio e demais despesas eventualmente incidentes, além de uma indenização pela fruição da unidade imobiliária, equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

As importâncias devidas pelo comprador poderão ser deduzidas, mediante compensação, da quantia que deverá ser devolvida pela incorporadora.

Cabe ressalvar, entretanto, que os descontos e retenções estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à eventual fruição do imóvel, as quais poderão ser exigidas pela incorporadora, ainda que sobejem a quantia paga pelo adquirente.

Havendo saldo a restituir ao comprador, o pagamento deverá ser realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato. Porém, se o imóvel for revendido antes desse prazo, a restituição ocorrerá no prazo de até 30 dias da data da revenda.

As partes, poderão, por óbvio, estabelecer condições diversas da previstas na lei, quando o desfazimento do contrato for realizado mediante distrato.

Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos as rubricas já mencionadas, no prazo máximo de 30 dias após a data de expedição do “habite-se”, sendo que, nessa hipótese, a multa devida pelo adquirente poderá ser de até 50% das quantias por ele pagas.

O regime do patrimônio de afetação é aquele no qual existe a segregação patrimonial do imóvel que receberá o empreendimento dos demais bens de propriedade do incorporador, com o intuito de assegurar a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

Interessante destacar, também que, segundo a nova regra, a incorporadora terá até 180 dias de prorrogação do prazo (carência) para a entrega do imóvel, sem a incidência de qualquer penalidade.

Após este prazo, fica a critério do comprador a rescisão contratual, sendo-lhe garantido o direito de recebimento dos valores pagos corrigidos monetariamente em até 60 dias do distrato.

Caso o consumidor opte pela continuidade do contrato, será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora para cada mês de atraso.

Outra questão tratada na nova lei é a garantia para o adquirente do exercício do direito de arrependimento da compra, no prazo improrrogável de até sete dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem, quando o contrato for firmado em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador. Cabe ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do referido prazo de sete dias.

A lei recentemente publicada está provocando muita polêmica. De um lado vem sendo duramente criticada por entidades de defesa do consumidor, pois entendem que a lei pune com rigor exagerado os consumidores.

Por outro lado, as incorporadoras acreditam que a lei irá contribuir para o desenvolvimento do mercado imobiliário, que hoje sofre com a insegurança jurídica.

Muito se discutirá, ainda, tanto pela doutrina, quanto em sede judicial, até que seja sedimentada a melhor interpretação a ser dada aos dispositivos dessa nova regulamentação legal.

Comissão de corretagem não é devida diante de arrependimento motivado

Por Manuella de Oliveira Moraes

A advogada Manuella de Oliveira Moraes atua no setor Cível do Prolik.

Em recente julgado, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que não cabe pagamento de comissão de corretagem quando o negócio não é concluído por desistência de uma das partes, em virtude da falta de apresentação das certidões do imóvel objeto da transação.

Segundo o relator, ministro Luis Felipe Salomão, o pagamento da corretagem não é obrigatório nas hipóteses em que o arrependimento é motivado por descoberta de risco jurídico ou problemas estruturais no imóvel.

Para o ministro, o Código de Defesa do Consumidor reconhece a vulnerabilidade dos consumidores dos negócios intermediados por corretores de imóveis.

Além disso, o Código Civil estabelece que o corretor deve executar a mediação com diligência e prudência, levando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

No caso em análise, a imobiliária não cumpriu com o seu dever de assessorar as partes até a concretização do negócio, pois não buscou certidões acerca de ações que poderiam envolver os vendedores, prevenindo a celebração de um negócio nulo, anulável ou ineficaz.

STJ valida comissão de corretagem paga pelo comprador de imóvel

Dr. Eduardo integra o Departamento Cível de Prolik Advogados.

Dr. Eduardo integra o Departamento Cível de Prolik Advogados.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a comissão de corretagem paga diretamente pelo consumidor em decorrência de expressa previsão contratual é válida, desde que o adquirente seja previamente informado sobre tal encargo.

De acordo com a decisão – alerta o advogado Eduardo Mendes Zwierzikowski, que atua na área Cível do Prolik –, o dever de informação que recai sobre as incorporadoras deve prevalecer durante toda a negociação para venda do imóvel. O consumidor deverá estar ciente do valor que será pago a título de corretagem, de forma destacada do montante total da aquisição.

No mesmo julgamento foi reafirmado o posicionamento do STJ de que o prazo prescricional para os pedidos de devolução dos valores referentes à comissão de corretagem é o de três anos, de acordo com o artigo 206, §3º, inciso IV, do Código Civil.