A nova lei do distrato imobiliário

Por Manuella de Oliveira Moraes

 

A advogada Manuella de Oliveira Moraes atua no setor Cível do Prolik.

A Lei 13.786/2018 foi aprovada pelo Congresso Nacional no início do último mês, sancionada pelo presidente Michel Temer sem nenhum veto no dia 27 e publicada no Diário Oficial da União no dia 28 de dezembro de 2018, estando em vigor desde então.

Tal regramento tem como objetivo disciplinar a melhor transparência das cláusulas contratuais e as consequências da prematura extinção dos contratos de aquisição de imóveis submetidos ao regime da incorporação ou do loteamento.

A nova norma estabelece os valores que serão restituídos aos compradores por desfazimento do contrato de aquisição, seja por distrato, seja por inadimplemento.

Além disso, a partir de agora, os mencionados contratos deverão ter, obrigatoriamente, um quadro resumo com as seguintes informações:

I – o preço total a ser pago pelo imóvel;

II – o valor da parcela do preço a ser tratada como entrada, a sua forma de pagamento, com destaque para o valor pago à vista, e os seus percentuais sobre o valor total do contrato;

III – o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário;

IV – a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas;

V – os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um;

VI – as consequências do desfazimento do contrato, seja por meio de distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do incorporador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente;

VII – as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização;

VIII – as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador ou do estabelecimento comercial;

IX – o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do auto de conclusão da obra pelo incorporador;

X – as informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel, em especial quando o vinculem como garantia real do financiamento destinado à construção do investimento;

XI – o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente;

XII – o termo final para obtenção do auto de conclusão da obra (habite-se) e os efeitos contratuais da intempestividade.

Caso o quadro resumo não contemple todas as informações listadas acima, a incorporadora terá um prazo de 30 dias para aditamento, sob pena de caracterizar justa causa para rescisão contratual por parte do comprador.

Quanto às consequências financeiras da extinção prematura dos contratos de aquisição de imóveis submetidos especificamente à incorporação, seja por distrato ou em razão do inadimplemento do comprador, terá este direito à restituição integral das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas monetariamente, delas deduzidas, entretanto e cumulativamente: (i) a integralidade da comissão de corretagem; (ii) a penalidade pela extinção do contrato, a qual não poderá exceder de 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Caso o imóvel já tenha sido disponibilizado para uso do comprador, responderá ele, ainda, pelos valores correspondentes aos impostos, taxas de condomínio e demais despesas eventualmente incidentes, além de uma indenização pela fruição da unidade imobiliária, equivalente a 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato.

As importâncias devidas pelo comprador poderão ser deduzidas, mediante compensação, da quantia que deverá ser devolvida pela incorporadora.

Cabe ressalvar, entretanto, que os descontos e retenções estão limitados aos valores efetivamente pagos pelo adquirente, salvo em relação às quantias relativas à eventual fruição do imóvel, as quais poderão ser exigidas pela incorporadora, ainda que sobejem a quantia paga pelo adquirente.

Havendo saldo a restituir ao comprador, o pagamento deverá ser realizado em parcela única, após o prazo de 180 dias, contado da data do desfazimento do contrato. Porém, se o imóvel for revendido antes desse prazo, a restituição ocorrerá no prazo de até 30 dias da data da revenda.

As partes, poderão, por óbvio, estabelecer condições diversas da previstas na lei, quando o desfazimento do contrato for realizado mediante distrato.

Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos as rubricas já mencionadas, no prazo máximo de 30 dias após a data de expedição do “habite-se”, sendo que, nessa hipótese, a multa devida pelo adquirente poderá ser de até 50% das quantias por ele pagas.

O regime do patrimônio de afetação é aquele no qual existe a segregação patrimonial do imóvel que receberá o empreendimento dos demais bens de propriedade do incorporador, com o intuito de assegurar a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes, mesmo em caso de falência ou insolvência do incorporador.

Interessante destacar, também que, segundo a nova regra, a incorporadora terá até 180 dias de prorrogação do prazo (carência) para a entrega do imóvel, sem a incidência de qualquer penalidade.

Após este prazo, fica a critério do comprador a rescisão contratual, sendo-lhe garantido o direito de recebimento dos valores pagos corrigidos monetariamente em até 60 dias do distrato.

Caso o consumidor opte pela continuidade do contrato, será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora para cada mês de atraso.

Outra questão tratada na nova lei é a garantia para o adquirente do exercício do direito de arrependimento da compra, no prazo improrrogável de até sete dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem, quando o contrato for firmado em estandes de vendas ou fora da sede do incorporador. Cabe ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do referido prazo de sete dias.

A lei recentemente publicada está provocando muita polêmica. De um lado vem sendo duramente criticada por entidades de defesa do consumidor, pois entendem que a lei pune com rigor exagerado os consumidores.

Por outro lado, as incorporadoras acreditam que a lei irá contribuir para o desenvolvimento do mercado imobiliário, que hoje sofre com a insegurança jurídica.

Muito se discutirá, ainda, tanto pela doutrina, quanto em sede judicial, até que seja sedimentada a melhor interpretação a ser dada aos dispositivos dessa nova regulamentação legal.

STJ afasta incidência de IR sobre ganho de capital usado para saldar dívida de imóvel financiado

Por Sarah Tockus

A advogada Sarah Tockus atua no setor tributário do Prolik Advogados.

A Primeira Turma do STJ aplicou a regra de isenção prevista no art. 39, § 2º, da Lei n.º 11.196/2005, para permitir que o ganho de capital obtido na alienação de imóvel residencial fosse aplicado na quitação de outro imóvel residencial financiado anteriormente, afastando a restrição estabelecida pela Receita Federal na Instrução Normativa n.º 599/2005, quando expressamente dispõe que a regra não se aplicaria à hipótese de venda de imóvel com o objetivo de quitar débito de aquisição anterior.

No caso concreto, um casal vendeu seu imóvel residencial em março de 2015 e, no mesmo mês, aplicou parte do produto dessa alienação na quitação de outro imóvel residencial, no país, com o qual liquidaram um financiamento habitacional firmado em 2012. Por entenderem que fariam jus à isenção prevista na lei federal, recolheram o Imposto de Renda apenas sobre o montante não utilizado na quitação do financiamento.

O STJ, que já havia se manifestado no mesmo sentido, em 2016, em julgado da 2ª Turma, observou que o legislador condicionou a outorga de isenção ao preenchimento dos seguintes requisitos, apenas: (i) tratar-se de pessoa física residente no país; (ii) alienação de imóveis residenciais situados no território nacional; e (iii) aplicação do produto da venda no prazo de 180 dias na aquisição de outro imóvel residencial no país.

A isenção, deve alcançar as hipóteses nas quais o produto da venda de imóvel por pessoa física seja destinado, total ou parcialmente, à quitação ou amortização de financiamento de outro imóvel residencial que o alienante já possui. Como afirmou a relatora, ministra Regina Helena Costa: “A lei nada dispõe acerca de primazias cronológicas na celebração dos negócios jurídicos, muito menos exclui, na hipótese isentiva, a quitação ou amortização de financiamento, desde que observado o prazo de 180 dias e recolhido o imposto sobre a renda proporcionalmente ao valor não utilizado na aquisição.”

 O que a lei isenta, para fins de imposto de renda, é a aplicação do produto da venda do imóvel residencial na aquisição de outro imóvel residencial, e não propriamente a aquisição de novo imóvel. A restrição da Instrução Normativa da Receita Federal exigindo que a aquisição do novo imóvel se dê no prazo de 180 dias contado da venda do imóvel de propriedade do contribuinte, acaba quase que por inviabilizar o instituto da isenção criado por lei federal, na medida em que a grande maioria das transações imobiliárias de pessoas físicas é feita, ainda na fase de construção do segundo imóvel, através de contratos de financiamento de longo prazo.

A decisão do STJ guarda, assim, perfeita razoabilidade e prestigia a própria essência da lei, de dinamizar o mercado imobiliário e estimular o financiamento e a aquisição de novas unidades, conforme Exposição de Motivos que acompanhou o projeto de conversão da Medida Provisória 252/2005, que foi convertida na lei federal n.º 11.196/2005.

Ainda o pedido de usucapião extrajudicial de bem imóvel

Por Paulo Roberto Narezi

A usucapião é uma forma de regularização documental de quem tem a posse de um bem, mas não a propriedade formalmente registrada.

Recentemente abordamos em um Boletim Informativo o assunto objeto deste artigo, de forma breve. Em razão do interesse que o tema despertou nos nossos leitores, com a procura de mais detalhes a respeito, entendemos por bem abordar um pouco mais sobre as particularidades desse tema.

Pois bem. A usucapião é uma forma de regularização documental de quem tem a posse de um bem, mas não a propriedade formalmente registrada. Como já dissemos, com o Código de Processo Civil (CPC) de 2015, artigo 1.071, o pedido de reconhecimento de usucapião passou a ser permitido na via extrajudicial, ou seja, diretamente junto ao Cartório de Registro Imobiliário onde está vinculado o imóvel usucapiendo, sem prejuízo da via judicial, que permanece aberta, mas que implica em maior tempo para conclusão.

O artigo 1.071 do CPC insere o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), na qual está prevista a nova regra.

Como no pedido judicial, no extrajudicial a posse deve ser comprovada, mas neste caso através de ata notarial lavrada em tabelionato de notas, que ateste a posse do requerente e seus antecessores, se for o caso. Nesta situação outros documentos podem se somar à ata notarial, como escrituras de transferência de posse e comprovantes de pagamentos de impostos.

Vale lembrar que o primeiro dos requisitos a serem comprovados (o decorrer do tempo), no que se refere ao exercício da posse, difere em relação às espécies de usucapião previstas em nossa legislação.

O pedido de reconhecimento de usucapião extraordinário, previsto no artigo 1.238 do Código Civil, pode ser requerido por aquele que possui imóvel de forma ininterrupta por 15 (quinze) anos, independentemente de justo título e boa fé.

O mesmo pedido pode ter o prazo reduzido para 10 (dez) anos, se o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual ou nele realizar obras e serviços de caráter produtivo (Par. Único, do referido Artigo).

O artigo 1.239 do Código Civil, por sua vez, prevê o pedido de reconhecimento de usucapião rural, em cuja hipótese o requerente deve possuir a área em zona rural não superior a 50 (cinquenta) hectares, por 5 (cinco) anos, nela residir e produzir, por seu trabalho ou de sua família.

A usucapião urbana está prevista no artigo 1.240 do Código, e pode ser reconhecida em relação a áreas de até 250m2, possuídas de forma ininterrupta e sem oposição, pelo prazo de 5 (cinco) anos, a pessoas que residam na própria área, e não possuam outro imóvel urbano ou rural.

O artigo 1.240-A do Código Civil ainda prevê que “aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados), cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

No artigo 1.242 do Código Civil está previsto o pedido da usucapião ordinário. Neste, o requerente deve comprovar o exercício da posse mansa e pacífica por 10 (dez) anos, e possuir justo título e boa fé.

O Parágrafo Único do artigo 1.242 ainda prevê a redução do prazo à metade, nos casos do imóvel “ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”.

Por fim, o artigo 10 do Estatuto das Cidades, prevê o pedido de reconhecimento de usucapião coletivo, em área urbana, com prazo de 5 (cinco) anos, para áreas com mais de 250m2, utilizada por população de baixa renda, destinada à moradia própria.

Essas são, portanto, as modalidades de pedido de reconhecimento de usucapião de imóveis previstas no Código Civil e no Estatuto das Cidades.

São os prazos acima que devem ser comprovados, em cada caso, mediante ata notarial.

O segundo requisito da nova regra é anexar, ao pedido, planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes.

Essa regra é observada também na via judicial.

O requerente deverá comprovar, como terceiro requisito, que inexistem questionamentos em relação à sua posse, o que pode ser feito mediante extração de certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel, e do domicílio do requerente, se for diverso.

Com relação à usucapião ordinária, o requerente deverá instruir o pedido com prova do justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel. Tais elementos também devem ser anexados nos pedidos relativos às demais espécies de usucapião, visando a demonstrar de forma segura a legitimidade e procedência do pleito.

Recebido o pedido, observados os requisitos elencados anteriormente, o Oficial do Registro mandará intimar todas as partes interessadas, como a pessoa que figura como titular do imóvel usucapiendo, outros titulares de direitos reais sobre ele, seus confrontantes, e as Fazendas Federal, Estadual e Municipal.

O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

Transcorridos os prazos, estando a documentação em ordem, e não havendo qualquer oposição, o Oficial do Registro de Imóveis registrará a aquisição por usucapião, abrindo a matrícula respectiva.

Em caso de rejeição, por parte do Oficial, do pedido, o mesmo pode ser refeito pelo interessado, utilizando-se a via judicial.

Havendo qualquer oposição, seja por aquele que figurar como proprietário, por confinantes, ou outros, o pedido será remetido pelo Oficial para a via judicial.

A via extrajudicial é, portanto, sem qualquer dúvida, uma forma mais célere de se buscar a regularização de área objeto de posse, na esteira do que aconteceu com o procedimento de retificação administrativa de áreas, e a realização do divórcio e do inventário em Tabelionatos de Notas.

Em todas essas situações a presença do advogado como assistente da parte interessada é requisito.