STJ afasta incidência de IR sobre ganho de capital usado para saldar dívida de imóvel financiado

Por Sarah Tockus

A advogada Sarah Tockus atua no setor tributário do Prolik Advogados.

A Primeira Turma do STJ aplicou a regra de isenção prevista no art. 39, § 2º, da Lei n.º 11.196/2005, para permitir que o ganho de capital obtido na alienação de imóvel residencial fosse aplicado na quitação de outro imóvel residencial financiado anteriormente, afastando a restrição estabelecida pela Receita Federal na Instrução Normativa n.º 599/2005, quando expressamente dispõe que a regra não se aplicaria à hipótese de venda de imóvel com o objetivo de quitar débito de aquisição anterior.

No caso concreto, um casal vendeu seu imóvel residencial em março de 2015 e, no mesmo mês, aplicou parte do produto dessa alienação na quitação de outro imóvel residencial, no país, com o qual liquidaram um financiamento habitacional firmado em 2012. Por entenderem que fariam jus à isenção prevista na lei federal, recolheram o Imposto de Renda apenas sobre o montante não utilizado na quitação do financiamento.

O STJ, que já havia se manifestado no mesmo sentido, em 2016, em julgado da 2ª Turma, observou que o legislador condicionou a outorga de isenção ao preenchimento dos seguintes requisitos, apenas: (i) tratar-se de pessoa física residente no país; (ii) alienação de imóveis residenciais situados no território nacional; e (iii) aplicação do produto da venda no prazo de 180 dias na aquisição de outro imóvel residencial no país.

A isenção, deve alcançar as hipóteses nas quais o produto da venda de imóvel por pessoa física seja destinado, total ou parcialmente, à quitação ou amortização de financiamento de outro imóvel residencial que o alienante já possui. Como afirmou a relatora, ministra Regina Helena Costa: “A lei nada dispõe acerca de primazias cronológicas na celebração dos negócios jurídicos, muito menos exclui, na hipótese isentiva, a quitação ou amortização de financiamento, desde que observado o prazo de 180 dias e recolhido o imposto sobre a renda proporcionalmente ao valor não utilizado na aquisição.”

 O que a lei isenta, para fins de imposto de renda, é a aplicação do produto da venda do imóvel residencial na aquisição de outro imóvel residencial, e não propriamente a aquisição de novo imóvel. A restrição da Instrução Normativa da Receita Federal exigindo que a aquisição do novo imóvel se dê no prazo de 180 dias contado da venda do imóvel de propriedade do contribuinte, acaba quase que por inviabilizar o instituto da isenção criado por lei federal, na medida em que a grande maioria das transações imobiliárias de pessoas físicas é feita, ainda na fase de construção do segundo imóvel, através de contratos de financiamento de longo prazo.

A decisão do STJ guarda, assim, perfeita razoabilidade e prestigia a própria essência da lei, de dinamizar o mercado imobiliário e estimular o financiamento e a aquisição de novas unidades, conforme Exposição de Motivos que acompanhou o projeto de conversão da Medida Provisória 252/2005, que foi convertida na lei federal n.º 11.196/2005.

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